由于春节假期期间突然爆发的疫情影响了中国经济，房地产市场也受到了很大影响，但是今年住宅市场和写字楼市场呈现两种趋势。在销售方面，住宅和写字楼都呈下降趋势，但住宅价格没有反弹，写字楼市场租赁率、租金、销售价格都下降了。

最近，有关机构对国内甲级写字楼市场状况进行了梳理，通过一线城市600个标杆甲级办公楼分析了国内写字楼市场现状。

通过比较这600个标杆甲级办公楼在疫情前后第二季度的结果，得出了以下结论。

1、市场总压力：租赁率、租金、资产价值下降，但总缩减幅度相对有限

2、市场分化：单个项目上升和下降，20%的项目受到冲击，最多减少30%

3、深化城市分化：上海资产价值波动较大，广州稳定，深圳面临潜在风险

一线城市：整体压力，市场分化

总压力：第一季度租金，租金双重下降

2020年第一季度一线城市平均租金下调超过之前的几个季度，租金平均下调2.1%，达到2.5%；租赁率不仅下降了1.2%，超过了过去几个季度的平均0.7%，也是自2019年第一季度以来最大的下降率。

经营分化：20%的项目冲击大，40%的项目比较坚固

因此，一线城市写字楼项目的57%出现了租赁或租赁率下降，写字楼项目的约20%出现了租赁和租赁率双重下降的现象，但43%的写字楼项目租金和空置率有所上升或变动。

价值分化：资产价值下降了5%，但跌幅有限

受疫情影响，一线城市写字楼资产价值的70%发生了变化，写字楼资产价值的50%急剧下降。

随着市场的总体预期变化和每个项目运行状况的变化，写字楼的价值也相应地受到不同程度的影响，其中26.6%的项目价值稳定不变。55.4%的项目受到疫情和市场行情的双重影响，资产价值下降。只有17.7%的项目妥善应对疫情，资产价值小幅增加。与租金和租赁率都接近一半的事业发生变动不同，一线城市写字楼项目的价值从疫情中整体下降，但跌幅大部分不太大。资产价值下降在10%以内的项目减少了约49%，减少了10-20%，项目价值仅5.6%，只有0.8%超过了20%。

另一方面，此次疫情对写字楼市场的负面影响很大，而且对资产价值的影响不大，对写字楼市场的整体价值没有太大的影响。

随着疫情的出现，写字楼市场变得困难，短期运营变得困难的项目也不少，因此，资产精细化管理过程也将加速。

一线城市写字楼的租金和租赁率都下降了，但是分化也明显，竞争力强的地域板块具有更合理的租户结构、管理能力、运营战略、优质设施的写字楼，在此次疫情的影响下反而“脱颖而出”，获得了更大的价值。

同时，疫情也提示着我们：写字楼精细化资管时代已然到来。

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