1、土地性质不同：商业楼的土地使用性质一般为综合用地或商业用地，可以作为商业、住宅等用途。底层为商场、商店、商务等，上部为住宅楼。住宅楼的土地性质则为住宅类型，按照民用住宅标准建造。

2、商业楼和住宅楼的产权年限不同，商业楼的土地性质以商业用地或综合用地为主，产权年限为40年或50年，而住宅楼的土地性质为住宅用地，产权年限为70年。

3、商业楼因其土地性质为商业性质，因此水电费等生活费用也按商业标准收取，比住宅楼的费用要高很多。

4、商业楼和住宅楼的公摊面积显著不同。商业楼中，大多以商店为主，因此公摊面积一般较大，约为30%；而住宅楼的公摊面积则较小，绝大部分范围在17%到22%之间。

5、商业楼通常不允许落户，而住宅楼有权落户，落户性质存在明显的差异。

商业楼有哪些优缺点

1、商业楼的优点

购买商业楼有许多优势，这类房产的投资价值相比短期内更具优势，可以用于居住、公司办公或出租。而且，这类房屋多处于商业比较繁华的地段，生活、交通、购物、通勤都比较方便，无论用于出租或私住都可以满足不同人的需求。

2、商业楼的缺点

购买商业楼具有较强的局限性，不能落户，无法结合教育资源，后期出售也比较困难；而且，商业楼的使用年限少，大多只有40或50年，购买时相应的各项税费要比住宅楼高得多。在购买商业楼时，只可使用商业贷款，首付款比例也很高，一般要求50%以上，前期投资大，会给购买者带来较大的经济压力。