办公楼租赁市场是基于经济发展和商机契合的合理市场，基本上没有泡沫。办公写字楼招商和传统商业招商是有区别的，如何明确的区分呢？

大家对传统商业投资、购物中心等专业市场等都有了解。是不是觉得写字楼投资和工业地产㓟很相似，但真正用在哪些地方，很多人就不知道了，工业地产是非常具有政策导向的，尤其是工厂搬迁是一个巨大的成本，办公需求、开发需求、供应商、物流等。

产业招商和办公招商是企业行为的共同点。面对的是企业的逻辑思维，然而，当企业进入工业园区时，却把这里当作生产基地。以工业为例，工业园区的物流状况，水电供应，周边员工的寻找和留住能力，原材料与市场的距离和成本，以及政策。在税收优惠等方面，不同工业园区的选址可能会对生产经营成本产生巨大影响。

而办公楼，对于企业来说，就是办公空间，企业内部成本和生产经营变化不大。然后，企业考虑租金成本、建筑技术是否符合要求、建筑是否符合形象、建筑是否能改善企业形象、办公楼对员工的吸引力，能否提升品牌形象等等。

此外，很多企业、写字楼都是他们的生产基地，这时，也会考虑客户集中的地方，员工上下班出差是否方便，如果影响大的话，一般就不会展开了。

客户是一个企业的命脉，寻找客户资源是一个企业发展的核心，这个行业基本上没有不合理的消费。出于投资热情和通胀恐慌，可以冲动地购买一套公寓。但不能一时冲动租办公室。通常高端写字楼租赁都会与专业机构合作，因为很多高端客户都会指定他们，他们也有一个全市好客户的数据库。此外，通过现场接待，与相关政府部门合作，在现有办公楼中挖掘客户等，也是常见的租赁活动。

还有各种形式的租户组合。与工业园区产业高度集中不同，高端写字楼的主要客户集中在金融、高端制造与贸易、高端服务业、医疗卫生、律师事务所、会计师事务所、广告时尚、高科技产业等。一般来说，不会出现产业非常集中的现象。为了分散风险（例如，在一个行业中，大量租户必须退还租金），一般不建议专注于这个行业。而且我们知道，这个行业圈子很小，大家在电梯或楼下的咖啡厅里愉快地聊着生意，旁边的同行听了感觉不是很好。

就政策敏感性而言，一般来说，政府会以产业导向的思维给予产业园区政策，办公楼，从利益平衡的角度来看，政府不愿意给予。一般来说，要想让租户成立，需要有本地区的优惠政策。更好的办法是，招商局局长拍胸脯，一个讨论的问题就意味着什么都没有达成一致，红头文件也很清楚。政策是不可能的。不过，当新区抢老区客户，老区想留人的时候，也会有真正的刀枪不入，这与税收有关。有时候小区的智慧很高，比如我们竞争的客户，新区给予的政策优惠有点小，老区马上解决了那些高管子女在当地受教育的问题。