住房行业的压力将是巨大的，在资金有限的情况下，一些住房公司显然加快了在国外发行债券的速度。 11月7日，弘扬房地产宣布拟发行更多美元优先票据，于2022年到期，利率为9.95％，无融资费用。 Kaisa最近宣布，它将在2023年发行额外的1.5亿美元到期债券，利率为10,875％。这是上半年的第五次，也是今年的第十次海外融资。据不完全统计，仅11月之后的一周，住房公司发布的海外融资计划规模就超过了23.5亿美元。

汇率的波动加剧了，住房公司经常寻求在国外发行债券。一方面，房地产市场在下降，住房公司归还资金的难度在增加；另一方面，从银行贷款到债券发行，再到信托融资，住房公司的内部融资渠道几乎完全受到限制。根据行业专家的说法，随着资本压力的增加，如何找到“钱”来应对下一个还款期将是未来的主要“任务”。

1、国外融资规模大幅增加

根据同一政策研究所的最新数据，今年监测的40家典型的上市房地产公司，10月份完成的融资额为235.82亿元人民币，比上年同期大幅下降65.80％。上个月

多种融资渠道的融资额降至冰点。数据显示，10月份，房地产公司发行公司债券折合人民币101.08亿元，比上月减少35.14％；其中，房地产公司发行债券等价于上月末。通过发行极短期融资券，向金融机构贷款和发行优先永续债，融资额为60.93亿元，比上月减少。 67.12％；全国银行贷款余额40.45亿元，比上月减少74.79％。

同一政策研究所的陈彤认为，筹资额减少的原因是，一方面，一年即将来临，建房业务的意愿减弱，且行为由于财务需要，相应的投资和融资也减少了。另一方面，最重要的原因是对政策的事先监督。该文件已开始出现，市场对此也做出了回应。

同时，该行的房地产开发贷款也大幅收缩。央行数据显示，9月末，房地产开发贷款余额112亿元，同比增长11.7％。增长率比上年末下降了10.8个百分点，下降了14个月。前三季度，房地产开发贷款余额为1万亿元，占同期数笔贷款增量的7.7％，比上年末低3.9个百分点。

在内部融资困难的情况下，房屋公司必须增加资本成本较高的外国融资。根据中原房地产的数据，10月份，房屋公司进行了海外融资，有13家房屋公司发布了总计50亿美元的融资计划。仅在10月30日，就有五家公司宣布计划关闭约20亿美元。这种情况还在不断扩大：到目前为止，仅在11月之后的一个星期，住房公司就发布了超过23.5亿美元的海外融资计划，其中包括宏阳房地产，徐汇控股，绿城中国。

    2、房企回款压力加剧

除了市场融资不能令人满意的事实外，在房地产市场普遍下滑的情况下，住房公司的资金返还也是一个问题。根据WIND数据，前三季度，全国142家房地产公司的总收入为1505.23亿元，同比增长22.04％，增速较上年同期下降5.02个百分点。 2018年同期，母亲净利润为1440.63万元，同比增长12.52。与上一季度相比，增长率下降了19.56个百分点。利润率下降的房屋公司占一半以上。

克尔瑞房地产研究中心的报告还显示，只有37％设定了本年度销售目标的房地产公司的完成率超过75％，而去年为59％。今年目标的23％。完成率未达到65％，而去年仅为5％。

中原房地产首席分析师张大为表示：从第三季度报告来看，尽管房地产企业总体上仍处于盈利和规模增长时期，但利润率却明显下降。同时，住房企业规模分化加剧，房地产业的高峰已逐渐过去。

张大为表示：除了少数资本成本占主导地位的公司外，进入2019年秋季的房地产行业趋势非常明显，主要房地产公司的增速也很明显。它已经大大减慢了速度。

受资金收缩的影响，住房企业库存增速有所放缓。根据宜居房地产研究所的数据，到2019年第三季度末，房地产公司20家的存量达到2939.9亿元，比上月增长8.4％，增幅比上月提高8.4个百分点。同比增长16.2％。但是，从化学循环周期的角度来看，2019年第三季度，有20家房屋公司的库存淡化期为13.6个月，比上月增加了4.6％，比去年同期增长8.7％。

融资成本的增加和周期的延长对中小型住房公司产生了相当大的影响。根据人民法院的网站，截至10月27日，申请破产的房屋公司数量已增至408家。

上海义州房地产研究所的研究员姚芳说，从销售的角度来看，尽管今年第四季度已经临近，但结合今年“ 9月10日黄金和白银”的下跌。到今年年底，大多数房屋公司将加大努力以提高绩效，但该法规不会放松。市场的衰退很难扭转，商品房的数量也不大可能增加。此外，就目前情况而言，土地市场仍然低迷，资本链只是少数领先的住房公司之一。

3、融资困境料将持续

在“停留而不投机”的基调下，监管部门对房地产融资业务的监管仍然偏重。记者获悉，北京市银行保险监督管理处和人民银行管理部最近从加强信贷管理，防止过度融资，审慎评估担保和监督信贷四个方面发布了《关于银行业金融机构房地产授信业务风险提示的通知》。使用资金，并管理各种银行金融机构的房地产信贷业务。执行规范。2020年，承受巨大财务压力的房屋公司将“找到钱”来应对下一个还款期，这将是他们未来的主要“任务”。

标准普尔（Standard＆Poor's）的全球评级此前曾发表报告称，中国房地产开发商正在改变方向，并接受金融环境前所未有的限制。标普全球评级分析师廖美山表示，今年，开发商评估的已发行域外债券超过650亿美元。这波外债增加了开发商的流动性，并为进一步扩张提供了支持。然而，债务的“到期日墙”已升至新高，债务即将到期，再融资能力有限，实力薄弱的风险正在增加。

姚芳说：住房融资困难或长期。无论是千亿房屋公司还是中小型房屋公司，降低金融风险和稳定业务发展现在都变得越来越重要，未来融资能力将成为重要因素。主要用于房屋公司的长期发展。

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