一，商业房地产的主要类型分析

商业房地产是指用于商业目的的房地产。通俗来说，商业房地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、休闲等生活服务的房地产，包括商场、购物中心、步行街和社区商业。专业点来说，商业房地产除商铺外还包括办公楼写字楼、公寓酒店、连锁酒店和其他具有商业属性的房地产。

根据土地用途性质可得出，商业地产可分为四类:零售地产(如购物中心)、办公地产(办公楼)、住宅开放空间地产(酒店和公寓)和综合体(上述几项的综合)。

二，商业房地产行业运营现状分析

中国商业房地产2018年开发投资2017.342亿元，而2019年前三季度开发投资9796亿元，同比下降8%。

由于商业房地产具有地产、商业和投资的多重属性，随着商业用地成本的上升，商业房地产开发商越来越关注投资回收期。监管政策对商业房地产发展的影响更加突出，促使商业房地产开发投资规模大幅波动。从2016年9月底开始，许多城市相继出台新的房地产调控政策，重新启动购房限制和贷款限制，强调坚持住房的居住属性。自2017年以来，全国近110个城市(县级以上)和部门出台了270多项房地产调控政策。在土地拍卖方面，一些地方政府出台了“限价房、竞地价”、“限价房、竞房价”、“超限价房后竞自持面积”、“特色小城镇指标优先”、“工业用地与住宅用地捆绑”等土地出让条件。大力实施“同时租赁和购买”，引进纯租赁住房用地，探索灵活的土地流转政策，在一定程度上增加了商业地产的土地供应。另一方面，从融资角度来看，中央政府严格控制房地产金融业务，加强房地产金融监管，抑制投资投机需求，房地产开发企业融资约束不断加大，融资压力不断上升。

三、商业房地产市场发展细分分析

1.购物中心

购物中心是零售商业的一种形式，建筑量大，是租赁店和各种商业结构的交易场所。相关数据显示，2018年全国范围内开业的购物中心总数超过530家，营业总面积超过4600万平方米，比2017年增加了近30家。

购物中心的需求不断升级。首先，从城市规划的角度来看，新区和开发区的建立需要排水，所以地方规划有需求。其次，购物中心和零售商主要表现业主和租户之间的关系，这也反映了零售商对扩张和布局的需求。最后，购物中心是零售房地产的形式。客流和消费量是指当地的消费水平和消费需求。因此，当地人口、消费水平和经济实力是购物中心需求的支撑。

   2.办公写字楼楼

办公写字楼楼是专业的商业办公，是集中收集和处理信息、决策、文件处理和其他形式的经济活动管理的场所。由于办公楼是商业办公活动的场所，所以好的办公楼不仅地理位置好，而且相关的物业和服务设施水平也高。城市越发达，效率就越高。除了基础设施之外，商业圈的聚集和高效率也是必不可少的，这离不开建筑物的质量和设施。然而，当前智能建筑和智能城市的发展离不开办公建筑的重要载体。

2018年，全国写字楼开发投资5996.33亿元，同比下降11.3%，写字楼销售面积4363万㎡，同比下降8.3%。2019年前三季度，中国办公室投资达到4470亿元，同比增长0.8%。

写字楼的新供应主要来自新土地，而需求主要来自企业的发展，尤其是第三产业的发展。一方面，随着城市的扩张和新区或开发区的建设，新土地的供应增加了。然而，在各个城市的规划下，对于一些城市扩张放缓、增量受到严格控制的城市来说，整个市场已经逐渐变成了股票市场。目前，中国的城市化进程尚未结束。随着产业结构的调整、第三产业的发展和企业扩张下员工数量的增加，需要大量的办公楼和办公空间。

四、商业房地产市场竞争格局分析

与住宅房地产相比，我国的商业房地产起步较晚，大多数地方商业房地产开发商都是从住宅房地产开发商转型而来的；此外，在行业发展之初，许多资本涌入商业房地产行业的蓝海市场，许多工业企业也投资于商业房地产，这导致了当前商业房地产行业的大量参与者和较强的产业结构。龙头企业在行业竞争中具有突出优势。

总的来说，商业房地产的需求主要受城市化进程、人口流动情况、人均可支配收入等因素的影响。未来，随着城市化进程的进一步加快，对商业地产的需求将迅速释放。

资料来源:中国经济情报网

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