“商改租”将成为深圳租房的新模式。最近深圳商改租的新模式频频上新闻热搜和微博热搜，相关数据显示2019年深圳大楼空缺率达22.04%。为了更高效的利用房屋土地，深圳市发文允许既有的闲置商业办公用房可改建租赁住房的相关公告，引起了很多的反响。

1月9日，《深圳市住房和建设局关于既有商业和办公用房改建为租赁住房有关事项的通知》(意见草案) (以下简称《通知》)开始公开征求社会意见。《通知》部分商业办公室用房正在闲置。深圳多渠道急需解决租赁住宅难问题。允许现有商业办公用房改造为租赁住宅，并建议实际增加深圳住宅租赁市场的有效供给，以实现市民居住的目标。

深圳写字楼空缺率22.04%

“2016年政府开始“购买租赁平行”战略后，多次提出了将效率低下的商业事务变成租赁住宅的提案。最近，2019年12月，住宅建设部等6个部门也发出了文件，要制定将闲置的商业办公室用房、工业工厂等非住宅变成租赁住宅的政策。宣传的情况是，土地是村金，但商业和写字楼的空缺率较高，但另一方面，租赁需求想吃饭，空间资源分配不当，需要纠正。”广东省住房政策研究中心首席研究员李玉佳表示。

登革热数据显示，2019年深圳办公楼的空缺率比去年上升了22.04%，宝安中心区域和全年合作区域的空缺率分别达40%和70%。

该优惠市表示，在较高的空缺率下，稳定的供应持续存在，未来5年，全年将有接近400万平方米的写字楼进入市场。占城市供应量的43%，指出电解三大“控股”投资、中殿、深国际和800万坪美潜在供应量流入城市。

深圳市住房建设局指出，深圳市产业升级的速度持续加快，互联网不断影响传统业务，经济总体面临一系列负面因素，现有商业办公用房功能必须随着产业升级而调整，现有商业和商业对空间的需求明显减少，部分地区商业办公室闲置，原来特区以外的商业办公室更为明显。

近年来，城市再生工人继续发展M0(即类似商业事务的工业研发室)，向市场提供大量的工业研发室，加上已有的总部基地、工作区计划，城市的商业事务供应持续增加，可能会进一步恶化商业用房的闲置状态。

对此，深圳市政府应国家示范工作要求，制定将深圳的实际情况结合建设，但空置商业办公用品改造为租赁住宅的政策，要求重新考虑空置商业办公室，培育住宅租赁市场，解决人民的住宅问题。

原来的土地利用，土地利用年限不变

深圳住房建设局指出“出租出租住房采购的新模式”，为了确保这项政策的落地实施，相应的指导文件必须指导和规范重建活动的所有方面。到目前为止，深圳尚未发表关于“公司改编”的印度文件，需要加快这次《通知》的制定，以履行国家、省、市的政策要求。《通知》提出了改造的三个原则。一由政府领导，市场领导。加强对“商业租赁”的支持，以区建筑门为主体，建立共同审计确认渠道，指导企业根据需要实施改造。优化资源要素配置，调动市场主体的积极性，鼓励和支持专门租赁运营机构的改造实施。

第二，性质不变，整体准确度不变。申请重建的现有商业和办公房屋项目(以下简称重建项目)不会更改原始土地用途、土地使用年限和容积率。改造项目的总体准确性、全部转让、分期转让、分期抵押、分期销售。

第三个原则是节能环保、绿色重建。坚持绿色改造原则，严格执行绿色建筑相关标准和规范，利用绿色建筑材料和绿色技术进行改造，推动“经营改造”绿色建筑评价，促进建设领域节能减排，促进绿色创新发展。

至少50个(房间)房间可以更改租赁合同。

对于改造条件，《通知》规定了能够实施“商业租赁”的现有商业办公楼的条件。尤其是这种类型的住宅是1 .房地产首次登记，房地产许可的用途是办公室、事业。没有以前的登记，如扣押登记。如果有抵押登记等他的权利，必须同时征得所有他权益者的同意。划分或建筑单位；不能是地块或铜质单位，改建的部分必须是相对独立的空间，改建的租赁住宅原则上必须为50套以上。

改造后不提供学位，5年内就不能改变用途

为了管制这种租赁住宅改造活动，并确保这种租赁住宅的基本住宅条件，《通知》对商业办公室用房改造提出了7个方面的要求。

其中，用途限制规定的重建工作重建只能用于租赁住宅，但不提供学位。重建工作的租赁住宅利用不能从共同会议通过之日起5年内改变。

深圳住宅建设委员会为了鼓励将合格的现有商业办公室用住宅改造为租赁住宅，《通知》对“企业改革”项目规定了支持中央补充资金、实施民间首都电费价格等鼓励政策。因此，《通知》在重建后只能用作租赁住宅，重建项目从共同审议通过之日起5年内不能更改租赁住宅用途。但是，原始建筑周围的公共设施不是从“住宅”的角度计划、设计的，重建项目只是对现有建筑的内部结构进行了一些改造，不包括周边公共支持(尤其是教育支持)，因此《通知》明确表示，不为这种租赁住宅提供学位。

“工作改革租赁”与中央财政补充有关

为了使更多的主体能够参与重建，《通知》也设计了项目激励措施。深圳住宅建设委员会表示，在项目激励中，主要将“事业租赁”与中央财政补充联系在一起，根据《通知》进行重建和使用，重建项目可以按照规定申请中央财政邑保障住宅项目特别基金，其水、电、煤气价格将按照居民标准实施。如果重建的租赁住宅包含在保障住宅系统中，则可以按照规定享受相关政策优惠。

与此同时，要求为每个地区制定年度监查制度，加强对违规转让或“租赁与销售”形式的伪装转让、改造后的租赁住宅用作非常租赁住宅等违规行为的限制。重建项目住宅应该通过城市住宅租赁交易服务平台公布。城市住宅建设部门应将重建项目纳入城市住宅租赁交易服务平台，对重建项目的申请、改建、接受、租赁、运营管理等。

文章来源于澎湃新闻！

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