2021年8月19日，商办网项目代理中心写字楼项目部A区总监：覃朝华先生通过过房天下平台为大家带来了《不可同日而语 | 深圳写字楼租赁市场解析》的线上直播。

本次直播覃总首先就深圳写字楼空置率高这个问题进行了分析；其次分六个观点对深圳写字楼市场进行了解析；在直播的最后，覃总回答了观众们的犀利提问。

整场直播干货满满，接下来让我们一起回顾直播的精彩内容吧！

空置率出现攀升，深圳经济下滑，

我们应该如何正确看待这个观点

如何看待空置率这个问题，覃总表示：

首先一定要看到供应端，深圳的供应非常集中，从2015到2016年开始有一个集中的释放，且政府规划了未来10年甚至20年的产业空间。深圳政府如大家所知，是一个非常务实、高效、懂市场、懂经济的政府，如果站在10年以后的角度来看深圳产业格局和区域经济规模，这些产业空间的规划总体是没问题的，而且会佩服深圳政府的前瞻性。

政府加大办公场地的供给，其实就是在完全的进行资源压制，深圳短期近1500万㎡商业体量入市，长期更达5000万㎡，身为国际城市香港也仅为1200万㎡，才有充足的办公场地，才能获取全球企业流量，奠定粤港澳中心地位。

未来2021-2025年深圳市甲级写字楼的计划供应量将超过600万平方米，更是位居一线城市首位。即使项目有可能推迟交付，将市场库存规模扩大一倍也只是时间问题，所以不管是短期还是中期，深圳写字楼空置率维持高位，那是再正常不过的现象。这种大规模的供给，势必也也会降低企业办公场地的使用成本，吸纳更多的优质企业进驻，增加财政收入的同时，也大大提高深圳城市竞争力。

其次从经济层面看，2018年的P2P爆雷事件使得大量金融企业、P2P公司倒闭，而金融企业是当时甲级写字楼的主力租户，承租能力非常强，新的租赁需求到现在还没有完全承接上。

再从产业结构层面看，深圳近几年着力推进产业转型升级，大部分制造业企业等产能相对低下的企业都搬离了深圳，这两个因素或多或少影响了深圳写字楼的租赁市场， 但是庞大的供应，是深圳写字楼空置率居高不下的最重要原因，其它因素占据的比重不会太大。

所以， 对于深圳写字楼的空置率，也许几个新项目的入市，就瞬间拉高了空置率，跟经济上行还是下滑，完全不必要过分解读。

深圳写字楼市场解析

01

深圳写字楼租金价格是非常健康的，深圳写字楼租金低，某种角度来看，其实是在补贴深圳的企业

首先从北上广和香港的一组数据来看，在甲级写字楼租金方面，香港租金646元/m²/月，北京租金高达332元/m²/月，其次是上海225元/m²/月，还有广州163元/m²/月。

再看深圳，甲级写字楼200元/m²/月左右徘徊，可以说，在四大一线城市中，深圳甲级写字楼的租金水平相对处于低位，这个租金价格优势，能够吸引众多企业进驻的非常重要因素，这个也是深圳“筑巢引凤”的战略规划，利用庞大的供应量拉低租金，吸引企业进驻。

02

深圳是一个非常特殊的市场

它正处于黄金上升期

深圳与北京、上海、广州、香港各大城市写字楼规模和产业发展阶段是不同的。北京、上海、广州、香港已经是非常成熟的市场，市场活跃度不会有太大的起伏。

深圳则不同，目前的产业调整及国家战略的需要，市场呈现爆发式增长。这个从深圳每年的商事主体增长可以看出，2021年上半年深圳新登记商事主体约26万户，同比增长10.4%，继续保持全国中大城市增长首位，这么大的商事主体增长，势必会对写字楼租赁市场产生非常大的需求。

03

深圳的经济韧性非常强

疫情对写字楼租赁市场冲击不大

从历史经验看，深圳经济的韧性很强，凡是出现重大的负面牵扯因素时，必然有若干能够及时对冲的正面因素在积极维护和改善经济基本面。

拿这次疫情举例，在大家感叹经济不景气时，深圳写字楼租赁市场却走出了良好趋势，2021年上半年深圳甲级写字楼的净吸纳量约47万方，达到2020年全年水平的72%，空置率更是4年来首次出现较为明显的回落。

这完全得益于深圳先行示范区等一系列国家战略利好的发酵，资金和人口都在稳步进入，经济基本面向好的趋势没有改变，大家仍然相信深圳的机会还是很多，各大企业都在择机进入深圳。

另外一个因素就是深圳的产业结构，因为深圳通过前期的产业升级，已经蜕变成为国内顶级的商务型城市，其以科技服务、金融、互联网为主体的高端商务产业已经成为核心产业，这些产业被疫情影响相对较小，反而很多公司在疫情下逆势崛起，这就形成了疫情下，深圳写字楼租赁市场反而逆势上扬现象。

04

深圳写字楼租赁市场怕的不是疫情

比较惧怕的是贸易战

综上所说，由于深圳产业结构的特殊性，疫情对深圳核心产业冲击不会太大，所以反应到写字楼的租赁市场，也不会有太大的影响。但是鉴于深圳是一个外贸型城市，外贸依存度仅次以东莞全国排名第二，对于贸易战，深圳肯定还是影响很大的。

目前整个外贸环境趋于向稳，通俗来说，最恶劣的环境已经过去。前年开始的中美贸易战，状态焦灼，这个对深圳有一定的影响的。但随着贸易战的演化会发现，根本掀不起大的波澜，因为中国已经深深镶嵌世界经济体中，并且扮演着齿轮般的作用。在疫情肆虐的环境下，各国停工停产，中国产品成了最稀缺的流通品，上半年以美国为首开的G7峰会，一方面大肆宣传抵制中国崛起，殊不知会场的新冠测试仪器，地毯、会场影像设备，甚至是国旗，都是made in China

所以未来外贸环境也许会有一丝丝波澜起伏，但是在大势面前，还是非常乐观的。

05

深圳拥有一流的营商环境

创新创业畅通无阻

深圳已成为国内市场主体最为活跃的城市之一，这得益于良好的营商环境，为企业的茁壮成长提供充足的空气、土壤、阳光和水分。从2018年起，深圳陆续出台“营商环境20条”、年度优化营商环境改革工作要点、建设国际一流营商环境改革创新实验区行动方案等文件；2020年，深圳推动营商环境政策再更新、再升级，针对营商环境的重点领域和关键环节，精准推出275项具体举措。“秒批”已成为深圳“标配”。据统计，在推动政务服务升级过程中，深圳已推出254项“秒批”、500项“不见面审批”，“最多跑一次事项”超过1万项，平均跑动次数0.13次。

2018至2020年，深圳市聚焦市场主体关切，连续出台营商环境1.0、2.0、3.0改革政策，推出500多项具体改革措施并狠抓落实，推动营商环境持续优化，投资创业热度不断提升，市场主体活力进一步增强，为经济社会高质量发展提供了有力支撑。

在2020年重点城市营商环境评价中，深圳位居全国第二，在全部18个指标领域成为全国标杆；在全国工商联《2020年万家民营企业评营商环境报告》中，深圳获评“营商环境最佳口碑城市”第一名，所以拥有一流的营商环境，导致企业、创业者纷至沓来，这个是彰显深圳这座城市巨大的吸引力。

06

从全国城市来看，深圳是地缘上最高效的，也是政府对于企业的扶持是最给力的

在深圳，你只需要一个星期，就能实现从一个创新理念，到原型开发，到模具生产，再到最后样品的生产和制造。这种结合周边东莞、惠州强大而齐全的产业配置，充分展现了深圳拥有全球领先的科技创新生态链，这也是非常多企业愿意入驻扎根深圳的重要原因。

     还有就是深圳对于优质企业的补贴，不仅在税收层面、政策层面、办公用房补贴、人才补贴各个层面都是最给力的。特别是前海，优质企业的产业扶持、减免企业及人才税收、企业租金补贴等一揽子政策，都是真金白银地给，政府的如此大魄力，全球高端企业的聚集入驻深圳，非常正常。

深圳写字楼租赁市场近期的成交情况

上面提到，2021上半年，深圳写字楼租赁市场以净吸纳量约47万方，达到2020年全年水平的72%，空置率更是4年来首次出现较为明显的回落。各领域经济逐步复苏，使得企业原本被抑制的办公租赁需求逐渐开始释放。

首先从项目的成交来看，深圳写字楼租赁市场呈现全面开花的势头，如前海人寿、华润置地、博今国际、深铁置业大厦、新浩e都、汉国中心、前海嘉里、安鸿基天曜、弘毅大厦、天安云谷等优质项目，上半年都取得了超过1万㎡甚至2万㎡以上的成交业绩

其次上半年大宗租赁也十分活跃，据不完全统计，深圳上半年写字楼超1000㎡的租赁单达到了150单，如腾讯在南山租赁了近3.6万㎡的办公空间，京东数字科技集团在进驻前海片区后，二季度又扩充了近1万㎡的办公空间，大有超过去年的租赁行情的势头。 从去年中旬开始到现在，过去四个季度，1,000方以上大面积租赁成交占比超50% ，就是说深圳的写字楼出租面积，有一半面积是靠1000方以上的客户租赁的，可以想象深圳写字楼的大宗租赁是非常活跃的

最后再看租金方面，二季度租金保持上季度复苏趋势，深圳甲级写字楼租金水平呈现0.7%小幅上涨，达211元/㎡/月，这也是由于供过于求的关系得到了一定程度的缓解，部分业主心态转好，租金重回上升通道，结束了自2019年一季度开启的租金下行走势。

在经济发展稳中向好的大环境下，越来越多的企业对未来业务前景持乐观态度，企业升级扩租的需求旺盛，再加上新增的商事主体带来的庞大租赁需求，这强有力地支撑了写字楼需求的大幅增长。而且越来越多的科技和金融巨头在深圳设立总部以满足业务高速增长的需求，他们成为了深圳办公楼租赁市场的重要需求组成。

网友问答

Q1

写字楼租赁在疫情下，反而逆势上涨，三级业务反而市场好做，这个是什么现象？

上面提到过，深圳核心产业是以科技服务、金融、互联网为主体的高端商务产业，这些产业被疫情影响相对较小，反而有逆势上扬趋势，还有部分实体或者外贸行业可能或多或少受疫情或者外贸环境影响，大家也知道，受到影响的企业，迫于降低成本缩小规模，可能会寻求小点的、便宜点的办公场地，其时这种也是给三级业务无形中新增了租赁需求，两相抵消，所以大家看到深圳写字楼租赁的三级业务，会感觉在疫情下没什么大的风浪，反而业务很好开展的感觉。。

Q2

目前深圳写字楼租赁业务呈现逆势上扬趋势，还有没有其它原因？

有的，其实大家知道，目前深圳写字楼空置率高，每个项目之间都存在很大的竞争，所以市场明显存在以价换量的趋势，毕竟每个业主方都不想把自己的物业空置着。对于三级业务，很多写字楼在这个节点进行了降价加佣，积极性及成单率大大提高，这也是促进写字楼租赁业务较为火爆的重要原因。

Q3

您是怎么看待前海的写字楼空置率的？

毋庸置疑的是前海片区目前是写字楼空置率最高的区域，这主要原因也是这两年供应量非常大，前些年前海一栋栋高大上的写字楼拨地而起，而且价格也不贵，100多块钱，但是大家知道前海当时的配套确没赶的上写字楼的建成速度，通俗来说，前海还是缺乏“烟火气”，比起什么福田中心区、罗湖中心区的，员工吃饭、交通、住家都显得没那么接地气，所以导致前海不是那么招企业喜欢。但是这两年随着前海很多配套的成熟，慢慢的很多企业也在入驻，这两年办公净吸纳量最高的也是前海片区，前海的空置率从去年的55%也降到了现在的46%左右。

在庞大的供应量面前，前海写字楼空置率居高不下那是必然的，毕竟是要一定时间来消化，肯定不会一蹴而就的。其实前海的庞大供应导致写字楼租金低廉、政府迫于成功的渴望，推出一系列简单、直接的补贴政策，正加快了企业入驻的积极性，未来我相信前海片区写字楼呈现健康有序的局面只是时间问题。

以上就是本次直播的精彩内容啦！感谢深房中协！感谢房天下平台的技术支持！感谢大家对我们商办网一直以来的支持和喜爱。

我们也期待更多志同道合的伙伴们能加入我们，让我们一起做做备受尊重的中介人！

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