房价永不跌的幻想已经悄然破灭。

“现在德胜、月坛的成交价已经被拉下来了”、“价格都能大谈、有房源降了200万”、“我们都让业主调低价格、现在市场如此，不降价怎么卖出去？”8月份，北京热浪滚滚，但西城区的房产中介犹如身处三九严冬。

仅仅一个月，北京曾经的顶级学区已然大变天，市场价与相邻片区几近拉平。记者在实际走访中发现，尽管看房者不少，但实际下手的并不多；在幽深破旧的小区内，许多业主掩盖不住低落，被中介劝说下调房源价格。

不仅是北京，在杭州、上海、苏州等地，二手房大面积降价、成交量腰斩，已不再是单个城市的孤例。在密集的调控大锤下，补上二手房这个“漏洞”，成为多地政策焦点。学区房信仰、房价信仰，都在变成历史名词。

“如果说曾经对调控放松还有幻想的话，现在已经彻底破灭了。”一位房企人士称。可以看到，新一轮全国楼市调控大幕已经拉开，而此轮调控的力度、范围与决心，都堪称空前，楼市表现过热的城市，将被坚决问责。

属于炒房客的时代落幕了。正如中国银保监会主席郭树清曾说的：押注房价永远不会下跌的人，最终会付出沉重代价。野蛮生长了多年的楼市，终于有望逐步纠偏，房子也有望回归居住属性，不再是民众肩头的一座大山。

北京：顶级学区房失去光环

扫完健康码，穿过坑坑洼洼的水泥路，便来到一幢六层高的楼房前。这里位于北京西城区塔院胡同，小区房龄超过三十年。小区树荫环绕，但一进入楼道，眼睛便仿佛丧失了功能，灯光黯淡、墙皮脱落、电线交缠。

中介小吴对这里很熟悉，最近几天，他带了好几拨人前来看房，但结果都不甚理想。“德胜的价格还会不会再降？”、“现在买德胜，以后孩子上小学能保障吗？”，面对看房者的疑问，小吴只能无奈微笑，或给出保守的参考建议。

一个月前，那些“731”政策后置业德胜、月坛、金融街学区的家长发现，花千万购入的学区房变成拆“盲盒”游戏，只能选择其他片区的普通小学。自此，这几个北京顶级学区开始从高峰滑落，成交价大面积下降。

“受政策影响，德胜学区房的价格瞬间下来了，以前这片单价大约16万左右，现在就是13~14万，相当于有的房子降了200万，现在基本两居室700~800万就能拿下。上个月成交了十几套，已经算多的了。”小吴称。

年初市场高涨时，西城学区房还是抢不到的香饽饽。尽管楼龄赶得上买房人年龄，许多人依然争相耗资千万，挤到五六十平米的小屋。没有居住品质、没有现代化气息、仿佛一夜穿回八十年代，就为了孩子上最好的小学。

如今，高价也买不来安全感了。在大量生源和多校划片政策下，顶级学区配套顶级小学，已经不是百分百的事情。而这，直接影响了市场对其价格的预期。买家悄然占据了市场主导权，中介也站过来，帮购房者砍价。

不仅如此，因西城区市场交易放缓，朝阳、海淀等区域也受到影响。“看着德胜房价哗啦啦下降，我们也很紧张。”朝阳一中介称，年初时，手头一套房源报价1300万左右，现在降到1100万了，海淀也出现了降价案例。

他还称，有客户之前卖了朝阳的房子，想换到西城，结果今年被调剂了。去年“731”后买西城学区房的人，几乎是不可能赚到的。有人今年5月入手，发现房价在跌，7月就卖了，结果还是亏了50万。“投资失败了。”想炒房的人直言。

学区房永不跌的神话，在北京悄然落幕。尽管近期降价的多为此前的顶级学区，但在如今市场环境下，购房者的观望心态与日俱增，不管刚需还是改善，大部分都停下了非理性入场的步伐，暂缓在德胜等片区出手。

苏沪市场出现降价苗头

“以后在苏州买不起房子，只能去上海了。”2019年苏州楼市大热，部分片区价格暴涨，房价堪比上海中环，那时苏州人曾发出这样的感慨。不过，今年苏州楼市正式进入了“横盘期”。

“现在苏州二手房大面积降价，大批楼市投资客正在降价卖房，割肉离场，新房市场也处于低谷。”一名熟悉苏州楼市的市场人士告诉第一财经。

根据苏州当地发布的7月份数据，当月苏州新房成交均价为2.60万元/平方米，环比上涨。但与此同时，二手房挂牌均价却为2.48万元/平方米，环比下跌。

根据冰山指数，8月第一周，苏州下辖的姑苏、吴江、吴中、工业园区、相城等区房价环比继续下跌。环比上涨的区域只剩下昆山和高新区，今年4月，昆山因学区因素市场趋火，房价环比涨幅一度达2.6%，现在涨幅已放缓至0.9%。

“挂牌均价下跌反映出市场实际成交不畅，业主对房价的预期调低。”上述人士表示。

有苏州本地购房者对第一财经表示，她从今年4月份开始关注工业园区湖东CBD一套挂牌价超过1000万元、单价超过6万元/平方米的房子，这一价格基本属于苏州房价第一梯队，但房子挂牌两个月后，业主就降价60万元，而她则选择继续观望，“毕竟现在市面上到处都是降价的房子，以我的预算来说，选择很多”。

在上海工作的另一名购房者，从今年年初就开始关注昆山花桥的房子，她告诉第一财经，花桥片区的整体降价最近两个月比较明显。“我一直关注的两套房子，一套降价35万，一套降价15万，都是7月以后业主调价的。”

文章来源：第一财经

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