数据显示，1月份TOP100住宅销售额平均为61.8亿元，同比减少了23.1%。其中销售额超过100亿住宅15处，比去年同期减少了14处。超过22家50亿住宅企业，比去年同期减少了31家。

另一方面，据克里里研究院称，1月份top 100住宅企业实现了5256亿元的销售额，1月份的业绩规模同比减少了39.6%，比2021年的月平均水平减少了43%。

行业下滑，迎来真正的负增长时代，已经成为当前的共识，甚至杜方企业也面临压力。各房企公告显示，碧桂园1月份权益销售额为363.6亿元，万科1月份合同销售额为356亿元，金智集团1月份合同销售额约为150亿元，同比下降到不同程度。

中智研究院指数事业部研究副局长陈正廷表示：2021年下半年，市场降温明显。9月末以来，中央及各部门持续发出稳定信号，年末信用环境有所改善，但信用环境极限改善仍需要传递到市场端的过程。2022年1月，整个市场持续了去年底的态势，部分城市疫情叠加反复，重点城市市场的活跃度持续下降。

2022年仍然是住宅企业债务偿还的顶峰年。据贝研究院统计，年内到期债券总额1月、3月、4月、7月到期负债规模超过千亿，按照目前月平均负债500亿规模计算，住宅企业偿还债务的压力仍然很大。

销售压力

在当前的市场环境下，各梯队住宅企业的销售均有所下降。

克里数据显示，TOP10住宅总销售额为3874亿元，同比下降33.9%。TOP50住宅总销售额为4699亿元，同比下降35.1%。重点监测住宅企业销售额4406亿元，同比下降41.7%。

在这种背景下，各阶梯门槛也在下降。据中智院资料显示，TOP3住宅企业门槛为279亿元。top 10住宅企业门槛为146.2亿元人民币。TOP30住宅企业门槛为65.1亿元人民币。TOP50房在TOP100住宅企业门槛分别为39.0亿元和11.7亿元。

目前住宅销售情况的背后，供应方明显放缓，而去年下半年以来，市场下行压力加剧，购房者们看待的情绪更加强烈。

陈静指出，自2021年下半年以来，购房者的购房情绪明显下降，出现了脱化压力，对推进住房缺乏积极性，2022年1月，部分城市受到疫情及市场下行的影响，供应方明显放缓。据中智研究院初步统计，2022年1月，20省商品房新上市面积约为984万平方米，同比下降40%以上，环比超过50%。

从交易来看，2022年1月，50省商品房交易面积为2426万平方米左右，东汇比全部下降，市场情绪有望恢复。

春节假期，各大型住宅企业的追盘积极性也不高。据克里里监测，40个重点城市在春节两周(2022年1月24日~ 2月6日)新增供应为434.4万平方米。从交易来看，40个重点城市在春节的两周内成交量为44.5万平方米，比过去几年减少了。

克里里研究中心表示，数据下降的背后有必要进一步恢复购房者的信心。

挑战依然存在

2022年房地产行业的整体销售情况仍然值得关注。

陈文京认为，短期内全面实施城市政策、房地产市场调整压力大的城市、公积金贷款政策调整(提高贷款额度、降低首付款比例)、住房贷款利率等多种支持房地产市场的政策，稳定购房者的预期，确保合理购房需求的正常释放。另外，发放购房补贴、强化2个子女、保障3个子女住房等方面的政策也将继续跟进。

“就市场而言，各地的扶持政策要发挥效果需要时间，短期市场调整态势预计会持续下去，部分前期调整较早，需求支持力度强的城市随着信用环境的改善和相关扶持政策的陆续出台，市场将逐步积累底，部分城市预计3月份的“小阳春”仍将继续。但是，在大多数城市，市场调整时间长或市场复苏动力弱，短期购房者的购房情绪难以明显改变。”

许多研究机构认为，2022年房地产销售将继续下降。中智研究院指出，2022年全国房地产市场将呈现出“销售面积下降，销售均价平稳运行，新开工面积继续下降，投资低速增长”的特点。

新满宏源报预测，2022年销售面积及销售额将比去年同期下降9.1%。

在房地产行业基本面仍在下降的趋势下，行业从过去的内卷式集中度跃升为格局优化的集中度。新万宏源分析师认为，在这种背景下，优质住宅企业有可能双击质量2升，甚至戴维斯。

从1月份的销售数据来看，公共企业略优于私营企业。据《中泰证券研究报》报道，TOP50住宅企业中，国企和民营企业分别实现总口径销售额1294亿元和3405亿元，分别比上年同期下降34.6%和35.3%。

与此同时，在当前的市场环境下，民营企业更依赖降价促销方式来促进项目销售，国企销售均价保持稳定。据中泰证券数据显示，国企1月份销售均价约为19315元/平方米，同比下降5.7%，民营企业为1.4060万元/平方米，同比下降1%。融资将是房地产产业在2022年仍然面临的挑战。据中智院数据显示，2022年1月房地产企业信用债务和海外债务发行规模同比均有所减少。其中，信用债务发行规模为303.7亿元，海外债务发行规模为95.55亿元。

面对债务到期压力，房企需要积极的需求融资渠道。中信证券分析师指出，积极推进项目层面的并购是消除资金困难的重要手段。“预计2022年3月以后，住房交易市场将逐步稳定，项目并购将在更广泛的领域展开。”

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