“新房成交1959套、二手房过户872套”，这是深圳楼市二月市场交易信息，同时这也是自2008年以来，深圳二手房成交量首次跌破千套大关。

纵观整个二月，除了在春节期间，部分开发商推行假期不打烊的促销活动，余下的时间里，没有新项目开盘入市，再加上受到一些疫情的影响，整个楼市平静到掀不起一丝波澜。

然而作为第一季度的最后一个销售月，住建局此前公布计划预售的的13个项目迟迟不见要入市的迹象。尽管项目不动，但买房人需要提前观察好市场和项目，等待伺机而动。

新房成交下滑45%，深铁瑞城销量登顶

深圳住建局公开数据显示，深圳二月新房住宅成交量为1959套，环比下滑45.2%；成交面积为20.45万平方米，环比下滑47.6%。

数据来源：深圳住建局官网

从各区住宅成交数量来看，光明凭借648套的成交套数拔得头筹，成交面积为6.51万平方米；紧随其后的是成交了404套的宝安，成交面积为4.45万平方米；排在第三位的是南山，成交套数为319套，成交面积为3.69万平方米。

大鹏、盐田、福田和罗湖分别以成交8套、26套、34套、57套排在倒数四位，剩余的龙华龙岗、和坪山成交量都在百套以上。

深圳中原研究中心数据显示，光明深铁瑞城以493套的成交量夺得二月住宅销售冠军，销售面积约5万平方米。

据悉，该项目于去年12月入市，推售1329套房源，均价约5.03万元/平方米，共入围了1694批客户，开盘当天去化约八成。

数据来源：深圳中原研究中心 

该项目由于靠近6号线长圳站，是地铁上盖物业，再加上价格低于今年1月上新的星河天地五期和安联尚璟府。

作为大型综合体，该项目整体占地面积为19万平方米，总建面约63万平方米，周边还有多个光明保障房项目，且自带6万平方米的商业以及配建适宜12年全龄段教育学校，未来入住后生活非常便捷。

除了深铁瑞城，位列新房销售第二的项目是南山深铁懿府，成交192套。由此可见，深圳刚需们对于地铁盘的喜爱的强烈程度。

二手房成交不过千套，创15年来新低

二手房方面，在刚刚过去的二月也创下了一个“不简单”的纪录。

全市二手房过户套数为872套，环比下滑44%，同比下滑76.53%；成交面积为8.17万平方米，环比下滑44.5%。这也是自2008年以来，二手房月度成交首次跌破千套关卡，创下15年的新低。

数据来源：深圳住建局官网

同样从各区成交数据来看，龙岗为二月成交量最大的区域，成交套数为216套，占全市成交的24.8%，成交面积为2.03万平方米；其次是宝安，成交191套，成交面积为1.86万平方米；

排在第三位的福田成交了166套，成交面积为1.59万平方米。南山和罗湖分别以155套、123套排在第四和第五，盐田仅成交了21套。

在拥有1756万常住人口的深圳，二手房成交不到千套。

数据来源：深圳中原研究中心

但如果深入了解后，也能发现一些线索。恰逢深圳二手房参考价政策出台满一周年，也正是因为参考价的出台，深圳的二手房价出现了近7年来的首次下降。

在这一政策的影响下，中介平台不得公布高于参考价格的房源价格信息，包括牌价和成交价，而银行也同样按参考价格发放房贷，因而大大提高了购房的资金门槛。

受此影响，深圳二手房市场2021年全年成交量仅4.1万套，创下2007年以来的历史新低。

制图：界面楼市

就在今年1月，深圳二手房成交套数仅1557套，是继2021年10月（1605套）后，第二次创下近十年的成交量新低。

在跌量的同时，深圳二手房房价也再度跌上网络热搜。国家统计局数据显示，2022年01月，二手商品住宅成交销售价格指数为99.5，下跌0.5%，比1月下跌0.1%。

数据来源：深圳住建局官网

除了指导价出台一周年，深圳中原研究中心预判，从实时市场情况看，2月受春节假期及疫情双重打击，市场极度低迷。2月无住宅项目供应，二手市场也是如此，不少小区被封，客户看房意愿也不高，成交再创新低。

对于二手房成交量跌破千套，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，这么低的成交量一定不正常，而导致这个不正常的，就是疫情的冲击。

他解释道，“疫情在深圳贯穿前年前后有2个月，近期，疫情明显扩大，很多小区和办公区开始封闭，有的区域过户登记点也暂停营业。所以，2月份的数据不是真实的数据。”

此外，他认为，继市场行情已经回温的上海、广州之后，深圳楼市的“小阳春”一定回来的，不会缺席，只是迟到。但同时对今年的“小阳春”，不能有太大的期待。

二手房参考价政策还会执行下去，2020年下半年以后靠违规加杠杆炒起来的那部分物业，主要分布在后海、宝中、光明、沙井等区域，还有对口直升的学位房等，没有了杠杆加持，很难有购买力充足的接盘侠，这也是近期二手房连续阴跌的原因。

17个住宅预计上新，松岗地铁盘在列

即便新房和二手房成交量下跌，但是对于还未入市的新盘，市场仍有抱有期待。

根据深圳中原研究中心统计，3月潜在入市的住宅项目共有17个，其中多数集中在龙岗和龙华。不过，在这17个项目里，最被看好的莫过于去年开盘日光的松风明月花园。

数据来源：深圳中原研究中心

该项目位于沙江路和沙浦围工业大道的交汇处，与11号线和6号线交汇的松岗地铁站直线距离不到500米，项目西侧与松岗实验学校为邻，东侧有松岗文化艺术中心，南侧挨着松岗河。

图片来源：百度地图

据悉，项目总建面约73万平方米，以松岗河为界，分两期开发，一期为纯住宅，位于松岗河北侧，去年开盘的和今年待开盘的项目都属于一期；二期在松岗河南侧，除了居住产品外，还带有商业和幼儿园。

在商业配套上，一期和二期配备的近9万平方米的商业，未来可以弥补片区商业空白。

这么来看，“地铁、学校和商业”这个刚需“三件套”松风明月花园都聚齐了，此外一期第一批入市的房源备案均价为5万元/平方米，单价区间在4.7-5.3万元/平方米，推售的户型为88-125平方米，总价区间在415-659万元/套，按照首付三成计算，只需要约124.5万元就能在深圳西部上车。

文章来源：界面新闻

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