疫情反复，乌俄打闹持续，各种能源和原材料价格上涨，国内经济增长滞缓，短期房地产承担着刺激经济发展的“备胎”作用。而种种迹象也可以表明，房产寒冬将尽，大环境就已经埋下了回暖的种子，多个地方暖楼市政策先后出台。

房地产是全国支柱产业，更是土地财政的源头活水。过热是不行，但只跌不涨同样也不行。试想一下，如果继续低迷下去，会有更多的房企爆雷，更多的房子烂尾并演化成民生问题；土地更难卖，还会有地方城市的财政困难。一二线城市已经出现明显升温信号，北京楼市成为重要风向标。

多维度政策支持下，国内楼市逐渐回暖，但分化也更加明显。据中指研究院最新数据，3 月楼市整体成交量上行，同比降幅扩大，但一二线城市已经出现明显升温信号，其中北京环比升幅超过 80%，成为重要风向标。

有北京房产中介人士对记者表示，当前二手房成交已经达到甚至超过疫情前的水平，房源供不应求正在重现。另据记者从多家银行了解到，目前北京首套、二套房贷利率仍维持基准利率上浮 55 个和 105 个基点，但放款速度明显加快，材料齐全最快 3 周放款。

不过值得注意的是，当前三四线城市成交颓势尚未完全扭转，中指研究院监测的三线代表城市成交量整体环比下滑 10.4%。不过近期各地因城施策加码，业内普遍预期销售端回暖只是时间问题。具体来看，在数十个城市采取调降贷款利率、降低首付比例等措施之后，部分城市陆续放开限购 / 限贷政策，继郑州取消 " 认房又认贷 " 之后，哈尔滨近日取消了 6 区的 3 年销售政策，福州也传出放开限购的消息。

北京楼市 " 报复性回暖 "

" 买的话抓紧吧，最近房源很紧张了，有个客户一犹豫白工作一年。" 虽然有夸张的成分，但这位房产中介也道出了最近北京楼市的变化。据他透露，目前北京海淀区热门小区房子总价比之前上浮超过 10 万元，成交已经明显超过去年甚至是疫情之前的水平。该中介人士所在门店一天至少卖出 5 套房，房源完全跟不上需求。

量价齐升，这与去年 8~11 月几乎零成交的状态形成鲜明对比。当时有朝阳区房产中介人士对记者表示，去年下半年以来银行房贷收紧一方面抑制了购房者的需求，另一方面回款时间延长、价格低于预期也让房东出手意愿降低，二者进一步形成负向反馈。

但自去年 9 月以来，监管不断纠偏房地产供给与需求端融资政策，房贷政策边际宽松在各地陆续上演，银行房贷额度和放款速度均有明显改善，加上 1 月下旬 5 年期以上 LPR 报价时隔 21 个月首次下调，销售端情绪逐渐回温。

有北京通州某房产中介人士表示，目前其覆盖区域一个小区平均一个月能成交 10 套左右，他所在中介门店 3 月成交量比 2 月提升了 60% 左右。房价方面，热门抢手的房源上浮幅度多在 3%~5%，但总价变化一般不超过 10 万元，且最终 " 还有商量的余地 "。该中介人士透露，多数房东已经接受房价稳定的现实，不再寄希望于大幅上涨。以通州地区某相对热门的小区为例，春节前成交价 398 万元左右，现在挂牌价在 410 万元左右。

上述通州中介人士还表示，当前房贷放款速度明显提高，组合贷一个半月，商贷最快用不了一个月，" 而且走中介更快 "。

第一财经记者从北京当地多家银行了解到，当前纯商业贷款的房贷利率仍维持 LPR 上浮 55 个基点 ( 首套 ) 、105 个基点 ( 二套 ) 的水平，但放款速度最快已经缩短 1 个月以内。工商银行北京一位信贷经理表示，目前该行房贷额度较为充足，二手房过完户后，抵押 + 放款最快只需 2~3 周时间，如果手续齐全审批只需要 3 天，组合贷一周左右。他同时反映，当前额度充足不用排队，他所在支行在公积金驻点接受的组合贷申请已经增多到 10 个 / 天左右，反映出楼市明显回暖。

另有某中小银行在北京的信贷经理表示，如果手续齐全最快 3 周可以收到贷款，不需要排队。不过，也有建设银行信贷经理表示：" 中介对成交量的说法多少有些夸张、宣传的成分。" 他所在支行新房可以 1 个月放款，但二手房因为手续更多仍需要 2 个月左右。

回暖迹象已经真实反映在数据上。中指研究院最新统计数据显示，3 月全国楼市成交虽然同比降幅持续扩大，但环比明显上行，尤其一二线代表城市回暖明显。除上海因为疫情因素干扰持续环比下滑外，一线城市成交面积均实现环比增长，其中，北京以 80.4% 的环比增幅领先，广州、深圳分别增长 34%、26%。

分化之下因城施策持续加码

虽然整体成交转降为升，但截至 3 月 26 日，相比一线城市整体 12% 和二线代表城市 32.3% 的环比增幅，三线代表城市 3 月的成交量继续环比下降了 10.4%。

具体来看，二线城市中，苏州以 67.4% 的成交环比增幅领先，福州、武汉分别环比增长 53.4%、51.2% 位列第二、第三。但城市之间的分化仍然存在，比如南京的成交环比降幅仍超过 20%。三线城市环比下滑的同时，同比降幅扩大至 75.5%，其中连云港成交较上月下降 69.9%，韶关降了 26.7%。

分化之下，各地因城施策还在不断加码。继郑州取消 " 认房又认贷 "、哈尔滨取消主城区 6 区内 3 年限售之后，近日福州地区也传出放松限购政策的消息，称外地户籍在福州主城区内购房无需提供社保或纳税证明或落户。此外，深圳据称将上调执行一年的二手房参考价，即 " 参考价将上调 3%-5%"。

此外，二线以下尤其三四线城市对房贷利率的调整不断，房贷利率仍处在下行通道。据贝壳研究院发布的重点城市主流房贷利率数据，3 月贝壳研究院监测的 103 个重点城市中，82 个城市主流利率下调，成都当月首套利率下调 69 个基点，回调幅度最大，二套房贷利率降低 34 个基点。总体来看，103 个重点城市主流首套房贷利率为 5.34%，二套利率为 5.60%，分别较上月回落 13 个、15 个基点，创下 2019 年以来最大单月降幅。此外，本月平均放款周期为 34 天，较上月缩短 4 天。

监管鼓励和各地政策多维度松绑背景下，业内普遍预期，房地产销售端整体回暖只是时间问题，融资性资金的补充也将进一步改善购房者信心。

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