种种迹象表明，楼市寒冬已过，楼市回暖加速，从近期各个省市地区的经济维稳措施政策相继出台，多地也都发布了房地产相关政策，有维稳，有降房贷利率，也有限购“松绑”。而东莞，紧邻深圳，多重利好加持，东莞楼市“小阳春”会如约而至吗？

近期全国各省市出台的相关政策部分如下：

郑州楼市松绑:限购限贷同步放开。

多地主流房贷利率下调 “稳楼市”积极信号频传。

3月19日，广西壮族自治区市场利率定价自律机制召开会议，商定下调部分城市房贷首付比例。

1月份，苏州首套房贷利率降至4.6%，为近5年来新低。

3月30日，福州开始对限购政策“松绑”。

央行高调提出“两个维护”，部分央企建议调整三道红线， 第三轮集中供地政策现宽松，部分城市补贴、限购政策变相松绑......东

东莞楼市的“小阳春”何时来?对于此时的房地产行业而言,至关重要。

今年3月13日,东莞首批集中供地正式挂牌上线。与此前不同的是,此次集中供地规则发生明显变化,不仅取消新房限价、下调竞买保证金,部分地块还取消了配建,同时对地价做了总额上限控制。

春江水暖鸭先知。土地市场向来是楼市的晴雨表,东莞土拍规则放松,引发业内热议的同时,也被视为“提振信心”“稳定市场”的积极信号。

实际上,今年以来,关于东莞楼市逐步回暖的声音不绝于耳。今年年初,东莞各大银行房贷利率下调,紧接着公积金可贷额度增加,市场逐步呈现升温回暖迹象。

关注

土地市场拿地条件放宽或可提振市场

今年3月,东莞发布2022年首批居住用地的集中供地信息,引发市场关注。

南都记者从东莞市自然资源局官网获悉,东莞本次供地所推出的8宗地块分别位于道滘、长安、塘厦、大岭山、常平和横沥6个镇街,其中2022WR003长安地块和2022WR004塘厦地块为重新登场的“回炉地”。

值得一提的是,这两宗地块均曾于2021年挂牌出让,但都因无人问津而不得不“终止出让”。今年,这两宗地块重新挂牌,并在具体出让细则上做了较大的调整,包括取消毛坯限价的规定、大幅下调保证金,在配建条件上也做出较大让步。

记者了解到,2022WR003长安地块去年设定了41998元/㎡的毛坯销售限价,且须无偿配建建面21349㎡安居房并配建相应可办理独立产权证的停车位,以及建筑面积不少于8282.4㎡、办学规模为24个班的幼儿园,竞拍门槛相对较高。今年,该地块不仅取消了限价,竞买保证金也从去年的22亿元下调至10.1亿元,同时取消了无偿配建安居房的要求。

另一宗编号为2022WR004的塘厦地块,与去年首次挂牌相比,也取消了“首批最高房价毛坯不高于38220元/㎡”的规定。不仅如此,其他挂牌的6宗地块,也都没有了限售价的规定。

而去年的这个时候,东莞土拍市场正“打得火热”。去年3月,东莞寮步镇一商住地经过31家房企竞价79轮,最终被深圳南山地产以总价“5.08亿元+配建住宅建面20%作为安居房”成功拿下,。两天后,清溪镇一商住地正式出让,经过17家房企竞价104轮,最终被保利地产以总价“15.6亿元+配建住宅建面10%作为安置房”收入囊中。

东莞中原地产研究院数据显示,去年上半年东莞10宗商住地触及终次报价,其中7宗商住地刷新纪录。可见,去年上半年东莞土地市场持续火热,地价纪录频频被刷新,不断创下新高。而今年东莞首批集中供地的8宗居住用地,虽然拿地条件放宽,但从目前市场的反应来看,想要延续去年土拍的火热态势是非常难的。

对此,有业内人士分析认为,当下开发商资金链紧张,拿地积极性低,只有土地市场给出利润空间,才能吸引开发商参与竞拍。而此次东莞土拍规则调整,取消无偿配建及取消新房限价可提高房企的开发利润,调动房企参与竞拍的积极性。更重要的是,此举有助于稳定地价、房价和预期,对当前低迷的市场能起到一定的提振作用。

政策

房贷政策向暖　新房关注度高

实际上,今年以来,除土拍规则调整外,东莞楼市利好声音不断,包括东莞各大银行房贷利率下调、公积金可贷额度增加等,都被认为是“市场回暖”的积极信号。

今年2月份,“东莞多家银行房贷利率下调”的消息引发市民关注。南都记者从东莞多家银行和业内人士方面获悉,当前东莞部分银行房贷利率的确有所下调,放款周期也明显缩短。“现在首套房贷利率在5.5%左右,而正常情况下四大行的房贷利率都是差不多的。”中国建设银行一工作人员告诉记者,因为现在房贷额度充足,可正常放款,放款速度快的话都不到一个月时间。

在二手房方面,东莞房地产中介行业一从业人员告诉南都记者,现在二手房的房贷利率的确有略微下调,放款周期也明显加快。据其介绍,其所在的房产交易平台基本上与各家银行都有合作,但每家银行贷款利率下调的幅度都不一样,下调幅度在5-15个基点左右。“虽然也有部分银行的贷款利率没有变化,但至少是没有上涨的。”

记者了解到,对比去年,今年东莞房贷利率有明显下调。“去年东莞二手房房贷利率基本上首套都在6%左右,最高峰的时候首套甚至是达到6%以上。”该从业人员还称,今年开始,东莞二手房房贷利率就有所下调,而平台原则上也会优先选择房贷利率更低、放款速度更快的银行。那么,东莞房贷利率下调,对房源成交是否能起到直接的推动作用呢?“从目前的情况来看,新房市场相对好一些,二手房市场依然比较冷。”

谈及原因,其认为东莞的新房关注度更高,除了受到房贷利率下调的影响,还有新房打折力度更大等原因。另外,二手房交易周期更长,在成交数据上还没有体现出来。他还称,目前东莞房地产市场还处在观望期,信心仍在恢复中。“总的来说,东莞房贷利率下调,对房源成交是很大的利好,也是一个积极的信号吧。”

不仅如此,今年3月起,东莞住房公积金贷款流动性系数也由原来的0.8调高至1。而根据“职工公积金贷款可贷额度=个人公积金账户余额×(缴存时间系数+收入调节系数)×流动性调节系数”可知,在不超过贷款额度上限和供收比符合规定范围等情况下,市民公积金可贷额度将增加。

购房者

楼市成交持续低迷　观望情绪浓厚

在多重利好加持下,东莞楼市表现又会如何?记者了解到,今年3月以来,东莞各大新盘相继浮出水面,如位于寮步镇的南山悦府项目、松湖云禧项目都陆续开放样板房,由于区位较好,购房者的关注度相对较高。但从整体来看,东莞房地产市场观望情绪依然浓厚,整体成交量明显下降,市场持续分化。

据中原地产研究院对东莞全市在售100多个项目监测显示,3月第一周项目来访量环比上涨18%,但仍有近7成的项目单周来访量低于50批,5成项目单周来访量低于40批,且来访转化率走低,原因是购房者观望情绪浓,许多项目人气回暖较慢。而市场人气也主要是集中在启动认筹、加大渠道以及低首付、特价促销项目中,因此并不能代表整个市场呈回暖态势。

而在3月中下旬,受疫情影响,东莞各项目人气下滑,去化效果整体较差。中原地产研究院分析认为,由于疫情反复,加上新开盘加推的项目较少,购房者仍处于持续观望中,市场氛围依然处于比较冷淡低迷的状态。而个别来访量较高的热点项目,多是位于交通、商业设施配套较良好的滨海片区,以及环境质量较好的松山湖片区,受区位、配套影响较大,关注度自然更高。

记者还注意到,随着市场持续低迷,各项目促销让利持续,从而推动认购量小幅上涨。据中原地产研究院对全市在售100多个项目监测显示,3月份保利时区、珑远印象翠珑湾首付分期延期,来访量上升,促使认购量上升。同时,湖景12、皇庭峰景壹号、美的招商东樾等公寓项目降价促销,效果也较为明显。尽管不少房企都推出了首付分期的优惠政策,降低购房者入市门槛,但从总体来看,市场依然比较冷淡,购房者观望情绪依然浓厚。

实际上,今年一季度东莞楼市成交数据都十分惨淡,成交量持续下降。东莞住房和城乡建设局官网发布的《2022年1月东莞市商品住宅网上签约销售情况》显示,今年1月,全市洋房网签均价为23696元/平方米,环比下降约8%；一手洋房共网签1720套,环比下降约66%,可谓是大幅缩水。在二手房成交方面,今年1月份东莞二手房成交791套,环比下降20%,同比下降约78%,对比去年同时期下降明显；成交均价为17499元/㎡,环比下降4%,同比下降约3%,整体价格波动较小,相对较为平稳。

另外,记者还从《东莞市商品住宅网上签约销售情况表(统计时段2022年02月-2022年02月)》获悉,2月全市洋房网签均价为23055元/平方米,环比下降约3%,同比下降约15%；一手洋房共网签851套,环比下降约51%,同比下降约53%。在二手房成交方面,2月东莞二手房成交405套,环比下降49%,同比下降约73%；成交均价为28008元/㎡,环比上涨3%,同比下降约4%。

不难看出,东莞楼市持续低迷,“最严调控组合拳”成效初显。“经过精准调控综合施策,东莞有效遏制了房价过快上涨的势头,房地产市场明显降温。同时,一、二手商品房销售放缓,热点楼盘热度下降,市民购房趋于理性,商品住房供需矛盾有所缓解。”东莞市住建局党组书记、局长谢卫东曾在东莞市第十五次党代会期间接受南都专访时表示,去年东莞先后于2月底和8月初出台“莞六条”“莞八条”,进一步加强房地产市场供需双向调节,有效遏制房价过快上涨的势头,房地产市场明显降温。

谢卫东还称,特别是去年4月份被列入房地产市场监测重点城市名单后,东莞加大调控措施出台频次和政策力度,包括进一步打上限购政策“补丁”,加强房地产金融管理及税收调节；强化房价地价联动机制,严格住宅用地竞买管理；启用“莞e认购”购房意向登记系统,实施公证摇号选房制度；加强新建商品住房价格指导,发布二手住房交易参考价格等等一系列举措,有效地遏制楼市过热现象。

焦点

坚持房住不炒 更好满足市民多元化居住需求

今年2月24日,在国新办举行的推动住房和城乡建设高质量发展发布会上,“促进房地产业良性循环和健康发展”依然被放到了重要位置。住房和城乡建设部部长王蒙徽指出,将保持调控政策的连续性和稳定性,增强调控政策的精准性、协调性。继续稳妥实施房地产长效机制,保障住房的刚需,同时满足合理的改善性需求。住房和城乡建设部副部长倪虹在发布会上重申,将毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段,加强预期引导,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

未来五年力争建设和筹集各类住房50万套

记者还注意到,今年东莞市第十五次党代会报告也明确提出,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,坚定不移稳地价、稳房价、稳预期,完善租购并举的住房制度,促进房地产市场健康平稳发展。加快构建以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系,筹建各类住房50万套,更好满足市民多元化居住需求。同时,2022年东莞市政府工作报告也明确,坚持“房住不炒”定位,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,扩大公积金制度覆盖至灵活就业人员,支持商品房市场更好满足购房者的合理购房需求。

今年,东莞正式迈上千万人口、万亿GDP的“双万”新起点,如何保障住房的刚需,同时满足合理的改善性需求?谢卫东表示,今后五年,东莞力争建设和筹集各类住房50万套,其中商品住房35万套,保障性住房15万套(其中公租房1.5万套、保障性租赁住房10万套、共有产权住房3.5万套),进一步强化高端有市场、中端有支持、低端有保障的住房供应结构。大力支持企业、镇街和村(社区)利用存量土地和房屋资源筹集建设保障性租赁住房。谢卫东还称,2022年拟开工建设共有产权住房(三限房)4000套、筹集保障性租赁住房30000套,促进房地产业良性循环和健康发展。

将形成“1+1+3+N”住房体系

那么,在构建中长期住房体系方面,东莞又会有何新举措?谢卫东表示,一方面是完善顶层设计,落实保障体系。通过建立健全东莞住房体系,形成“1+1+3+N”(1份住房体系建设实施意见,1个住房建设专项规划,市场体系、保障体系、特色住房3大板块,N个具体政策)的住房政策体系,建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。重点完善以公租房、保障性租赁住房、共有产权住房为主体的住房保障体系。到2025年,基本建立起覆盖各类人群、住房市场和住房保障并重发展,商品住房、市场租赁住房与公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房科学搭配、互补衔接,特色住房(村居自建房)供给质效显著提升的具有东莞特色的住房体系。另一方面,摸清住房需求,明确目标任务。全域开展住房需求调查(住房保障意愿登记),提高以需定供和职住平衡水平,积极实现基础型住房保障(公租房)扩面提质、过渡型住房保障(保障性租赁住房)全面覆盖、产权型住房保障(共有产权住房)扎实起步、市场化住房需求(商品住房和租赁住房)更好满足、特色住房(村居自建房)供给质效显著提升的目标。

最是一年春好处,踔厉奋发正当时。房地产长效机制实施以来,“房住不炒”已经成为社会共识。我们期待着,东莞努力推动住房和城乡建设事业高质量发展,实现“十四五”良好开局。

文章来源：南方都市报

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