根据《民法典》第二百七十九条，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为商业性用房。业主要想将住宅改变为商业性用房，除了遵守法律、法规及管理规约外，还应经过有利害关系的业主一致同意。

商业房与住宅房的不同之处

商业性质的楼盘项目的土地使用年限和水电收费标准都与住宅项目有所不同，一般土地使用年限要求更长，水电收费标准也更高。

1、商业房和住宅建设规划的目的不同，二者的公共配套设施指标也存在差异，产权证书的内容亦有所不同。

2、土地出让年限有所不同，商业综合性楼宇和公寓式酒店仅为40年，住宅类土地出让年限则是70年。这无疑给未来使用商业用房的人带来了土地使用权到期续期的问题。

3、商业贷款的贷款期限一般不能超过10年，不能申请住房公积金贷款。

4、商业类不能享受住宅类的税收优惠，维修资金是按成交价的2%收取，而住宅类是按成本价的6%至8%收取。

5、的机器翻译：商业类项目的使用成本比住宅类高，水电气按照商业标准收费，物业费也比住宅类高，而且商业综合楼用于居住时不能办理落户手续。