由于经济衰退，金融去杠杆化和互联网泡沫导致企业倒闭，回租，空间缩小和扩张暂停，写字楼租赁市场经历了全国性的疲软。王胜如在接受腾讯房地产《商业星图》采访时，回顾了2019年上半年写字楼市场的特点。

王胜是戴德良大中华区副总裁。他在海外商业和住宅房地产投资服务方面拥有丰富经验，也是中国最早的房地产投资基金参与者。他的另一个身份是皇家特许测量师学会（RICS）中国委员会主席。 RICS是一个专业且广泛认可的专业社会。它已有150多年的历史。出于这个专业的严谨习惯，外在温柔而温柔的王胜喜欢用数字来表达行业的现状。据他介绍，北上广深第一季度的净吸纳量分别比2018年同期下降92.1％，115.2％，6.3％和50.9％。

根据戴德梁行的庞大监测数据，王胜预测，“下半年，全国办公楼租赁交易将保持上半年的局面，市场租赁压力将持续，特别是在目前空置率相对较高的一些二线城市。 “国内外丰富的工作经验使王胜始终更加独特。”在这次访谈中，王胜还评论了相对受欢迎的外资建筑，开发商剥离长期出租公寓的现象，以及上半年的联合办公室调整期。

谈论办公楼市场：互联网和共享办公室租赁区域急剧下降

王胜说，上半年写字楼市场并不是特别好。在一线城市，上海的吸纳量是同比中最差的，广州并不是那么明显。 “这不是因为广州的市场特别好，而是去年广州的吸纳量。已经很低了。“此外，除一线城市外，成都，杭州，南京，沉阳，苏州，武汉，无锡等二线城市不容乐观，租赁市场交易也大幅下滑，净吸收率低于2018年同期超过60％。

王胜分析说，这也是实体经济的反应，表明经济处于调整期。在租户特征中，互联网和共享办公行业的扩张速度在2019年恢复了合理性。以北京为例，在2019年第一季度，北京的联合办公租赁交易仅占租赁交易总面积的4.3％。而在2018年第一季度，这一比例高达12.8％；互联网行业占2018年第一季度总交易面积的28.6％，而在2019年这一数字显示出显着下降，约占18％。关于2019年第一季度北京外资席卷的现象，王胜说有三个原因。首先，由于对资产配置的需求，“他们发现中国的资产配置分配较少，自然会增加对中国的资产配置。其次，资产投资有一个周期。从去年下半年到今年上半年，资金撤离周期已经到来。 “退出后，如果资金留在中国，他们必须购买新资产。”第三，汇率的判断。谈联合办公室：核心在于吸引投资的能力

作为办公室租户的新业务形式，联合办公室已经流行一段时间，2015年萌芽，2016 - 2017年疯狂扩张，2017年是联合办公融资年，但到2018年，联合增长办公室已经放缓，过去的负责人还有关于公司空间裁员和规模缩减的信息。根据VCSaaS数据，从2018年到2019年3月，联合办公品牌数量减少了约40个，开发缓慢且关闭破产的联合办公空间品牌数量占总数的28.1％。戴德梁行的数据还显示，第一季度上海和北京的封闭门店数量已超过同期新开店数量。对此，王胜表示，联合办公室的调整是一个洗牌的过程。 “在发展初期，联合办公室的发展主要依靠资金的推动来扩大规模。在实际运作中，除了面对同行业的竞争和抢夺市场份额外，还存在竞争压力。传统的写字楼市场。一旦资金无法跟上，如果入住率过低，将难以维持。“

王胜认为，联合办公的核心仍然是投资和运营能力。目前，主流联合办事处的运作模式如下：与开发商合作，通过营业利润分享降低运营成本和风险。出口轻资产业务，如物业管理和企业定制服务，开辟了新的盈利模式。 “多元化的发展模式和创新的服务理念将成为联合办公市场发展和转型的方向。”

谈论长期出租公寓：市场巨大，目前的国际收支平衡不均衡

在今年上半年，另一个必须提到的话题是长期出租公寓。经历过热后，长租公寓于2018年进入雷暴期。今年上半年，一些上市房地产公司也分拆了长租公寓业务，不久前，十年 - 不到两个月前上任的老局长出租公寓部门的总经理也离开了，“百万村计划”遇到了实际困难。在王胜看来，住房公司剥离长租公寓是一种正常的市场行为，这表明在长期租赁公寓运营过程中单纯依靠资本追求繁荣的模式难以维持。在早期，在政策的鼓励下，许多房地产企业进入了长期出租公寓领域。 “一些住房企业也是因为土地库存不多，而且头皮租赁的土地被使用。如果与住宅用地相匹配，可以计算账户。很难长期计算账户出租公寓。

“总的来说，长期租赁公寓市场巨大，但目前的成本和收入还没有达到平衡，”王胜认为，长期出租公寓行业最关键的一点就是做好现金流管理工作，改善运营。利益，实现项目的稳定和可持续发展。

关于房地产资产证券化：房地产投资信托基金与标准房地产投资信托基金持平

自2007年以来，戴德梁行开始探索国内房地产投资信托基金领域。在过去的12年里，王胜非常高兴地说，房地产资产证券化行业一直在发展，为市场和业主提供新的融资渠道，以及机构投资。提供新的金融产品。据报道，自2014年第一个单一股权房地产投资信托基金“中信帆船”项目以来，国内房地产投资信托基金，CMBS和CMBN的市场规模在短短5年内已达到3000亿元，这是持有优质房产的一部分。公司拓宽了融资渠道，开辟了“投资管理”产业的闭环，实现了股票资产的振兴。数据显示，2018年，虽然金融市场受到监管力度加大和资金供应有限的影响，但国内房地产资产证券化市场呈现爆发式发展态势，共发布57种产品，年发行规模超过1100亿元。在2019年第一季度，它保持了快速的增长势头，并继续为市场提供有效的融资渠道。

王胜表示，除了市场规模的快速扩张外，国内房地产投资信托基金在信贷增强，储存和分销以及扩张的主体分离方面正在创新，并继续与标准房地产投资信托基金保持一致。 “Dade Liangliang作为房地产评估和市场研究机构，参与了Letai，Poly租赁住房和新秀网络物流三个项目，见证了国内房地产资产证券化市场的发展和创新。”谈DTZ：加强科学和智能投资

该战略决定了公司的发展趋势。据王胜介绍，戴德梁行将继续遵循三个标准：加强国际平台的力量，加强技术和智能，以客户为导向。在区域选择方面，我们将深化二线城市和“均衡发展，这是我们的优势之一。”今年北京地区，戴德梁行和通州投资促进局就“千年计划”达成战略协议公共建设，将成为北京市分中心。提供更好的专业服务和行业介绍支持。王胜表示，通州的布局已于2016年开始，为新光大中心提供产品，市场和交易咨询服务，为环球影城提供规划和定位服务，并为万达和多家银行机构提供估值服务。王胜很高兴经过两年的努力，在2019年初，戴德梁行推出了业内第一个大型办公室交易，收购了富力57,000平方米的办公楼， “这是在该地区尚未成熟时实现交易。