⑴商品房认购书对于房屋买房合同的作用。商品房认购合同是约定商品房买卖合同基本事项，以约束双方继续合同订立进行磋商谈判的合同。合同载体包括认购书、订购书、优先购买协议等文书。认购合同与商品房买卖合同属于预约与本约之关系，二者合同内容、合同目的、权利义务、违约形态、违约责任形式等存在较大区别，但认购书具备一定条件可以认定为买卖合同，当事人义务将产生质的变化，由双方履行磋商义务变更为出卖人交付房屋、买受人支付价款。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律 若干问题的解释》(以下简称《审理商品房买卖纠纷解释》)第五条 规定了认定条件：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销 售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容'并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖 合同。

(2)认购书和房屋买卖合同的法律效力差别。签订认购书并不 等于预售商品房，认购书不是商品房买卖合同。没有取得商品房预 售许可证条件下签订认购书并没有违反法律或行政法规的强制性 规定，因此是有效的。

商品房认购书和商品房买卖合同虽然具有内在的“预约与本 约”的联系，但“认购”不等于“预售”。商品房认购书以“谈判和签约 的行为”为标的，以“固定交易机会"为目的；而商品房买卖合同以 “商品房实物”为标的，以“达成交易”为目的。

想了解更多买房知识，请关注广州看房网：https://gz.kfang.com