01 融资政策：上半年融资环境持续收紧，下半年则以维稳纠偏为主

从政策具体表现上看，2021年上半年，中央各部门对与房地产市场的政策指导主要是以规定融资大框架，规范各渠道融资监管细则为主。中央继续坚持“房住不炒”和“稳地价、稳房地价、稳预期”的政策基调。在房地产行业融资大框架指导并未做出较大更改。在上半年的重要会议及报告中，各部门发布的政策就是围绕“三道红线”、“贷款集中度”管理以及“集中供地”等长效机制进行查漏补缺，并给于标准和规则上的细化。

当进入9月之后，通常意义的销售旺季“金九银十”并未到来，而由于一直以来在融资端的限制，房企开始集中出现信用风险事件，消费者对于楼市的投资倾向急剧下降，叠加外部评级的陆续降级，房地产市场热度跌入谷底，因此政策主题逐渐由“限制”转变为“维稳”以及“纠偏”。市场基本面下行过度，融资市场几乎仅有国企、央企能获得一定支持，资质相对较差的房企融资无门。中国人民银行呼吁“两个稳定”，相关政策也陆续出台，短期内政策基本已经驻底，信贷端及需求端在年底稍有放松。房企信贷环境边际改善，房地产市场合理的资金需求也得到一定满足。

02 融资规模：全年规模惯性下跌近20%，第一至四季度断崖式下降

2021年全年，房地产行业通过各渠道共完成非银融资19334.86亿元，同比下降19.4%，降幅扩大21.3个百分点。其中，信托渠道共融资6027.35亿元，境内债渠道共融资5770.25亿元，境外债渠道共融资2979.80亿元，资产证券化渠道共融资4557.46亿元。信托及境内债成为房企融资的主要支撑渠道，而由于各渠道均产生了不同程度的下滑，总体融资规模呈现出大幅下滑趋势。

从季度趋势上看，除2021年一季度外，其余各季度同比均有明显下降，并呈现出持续下降趋势。其中由于8月部分房企风险事件爆发，各渠道均加强了对房地产行业融资的项目审核力度，并拉长了项目审核周期，因此信托产品及境内外债均呈现大幅下滑，叠加房地产类供应链产品被要求暂停备案，因此房地产季度融资规模在四季度遭遇腰斩式下降。虽然四季度监管多次发声表示应满足房企合理融资需求，同时多渠道释放利好消息，但由于政策传导需要一定时间，且相关利好的实际落地效果仍需市场检验，整体非银融资规模柳暗花明尚需时日。

03 融资结构：信托境内债渠道提供六成资金，各渠道同比均下降

从整体上看，2021年，尽管下半年信托渠道整体融资规模下降，占全年整体融资比例也较2020年下降了7.5个百分点，但仍以31.2%的占比成为房企融资来源的主力渠道，而境内债则以29.8%的占比排名第二，较2020年提升了5.4个百分点，这两大渠道也支撑了房企全年融资的六成来源。此外，资产证券化产品较2020年提升3.1个百分点，全年占比增至23.6%，而境外债由于下半年中国房企整体信用面表现不佳，只占整体融资规模的15.4%，较2020年下降1个百分点。

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