中央经济工作会议提出，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒”的定位，加强期望指导，探索新的发展模式，坚持租赁购买，加快长税市场，推进保障性住房建设，支持住房市场，以更好地满足购房者合理的住房需求。城市对策促进房地产业良性循环和健康发展。

这充分说明了近年来中央政府对房地产产业发展的总体要求，即坚持“房住不炒”，完善住房保障和住房市场两个体系，落实地价稳定、房价稳定、预期三个重点，最终实现房地产市场平稳健康发展的目标。会议提出的新要求——探索了新的发展模式，引起了社会的广泛关注。

房地产的新发展模式：以销售为主向租赁购买转变

自城市住房制度改革以来，经过20多年的快速发展，我国住房发展已超过绝对不足，急需补充总量债务的发展阶段，2019年我国城市居民人均住房建筑面积已达到39.8平方米。然而，住房发展不充分的不平衡问题仍然存在。作为处于经济增长期和人口流入地的大城市，高房价问题比较突出，一般收入阶层，特别是新市民和年轻人更难通过市场解决住房问题。

在这种情况下，探索房地产业的新发展模式，有利于风险、稳定变化、提高实力，实现房地产业结构的优化调整，更好地满足人民对更好生活的愿望，有利于该产业持续为国民经济发展做出贡献。

对“新的发展模式”目前有多种理解。第一，推进与租赁购买并行的发展模式，促进商品房市场和保障房的共同发展。第二，房地产市场将逐步从增量向增量共同发展模式转变，尤其是股票市场的发展将加快。三是房价上涨和依靠地价盈利能力的模式将发生变化，房地产税将继续推进，房地产盈利能力的观念将发生逆转。

房地产业探索新的发展模式具有其科学性和必要性。根据各国的经验，在城市化发展的中期早期阶段，城市以增加空间、扩大发展为主，房地产业也以提供新建商品房为主。城市化率进入中后期发展阶段后，城市化速度将减慢，房地产企业也将从过去开始以建造新房为主，积极向新增及库存并举过渡，以销售为主向租赁销售过渡，为房地产业发展拓展新空间。

从世界上看，目前各国普遍重视住房保障，缓解了大城市住房支付性不足面临的难题。比较典型的国家，比如新加坡，大量保障性住房建设，目前居住在政府租屋的新加坡国民接近80%。

另外，德国，社会住房政策在保障方面发挥了重要作用。

第一，通过多个渠道提供大量福利性质的实物社会住房；

第二，德国联邦、州政府共同向低收入人群发放租房补贴；

第三，“先存款后贷款”住房储蓄模式。实行低于市场平均水平的固定利率，帮助低收入家庭购买住房。为了大力发展住房租赁市场，我国积极出台相关的支持政策。此前，国务院办公厅明确了“加快完善以公租房、保障租赁住房、共有产权住房为主体的住房保障体系”，提出了从开发保障租赁住房的土地到财税等一系列扶持政策。住房和城乡建设部相关人士不久前也表示，加快保障性租赁住房开发是新阶段住房保障工作的首要任务。

另一方面，人口净流入的大城市等在广泛深入调查的基础上，以城市市策新建、改造、改造、租赁补贴、政府闲置住房作为保障租赁住房等多种方式增加供给，科学地确定了“第十四个五年计划”保障租赁住房建设目标。

目前，上海、广州、深圳计划“第十四个五年计划”时期新建保障性租赁住房分别为47万套(间)、60万套(间)、40万套(间)，约占新房总供应量的45%。

另一方面，可以积极发展村集体经济组织、企业事业单位、校园企业、住宅租赁企业、房地产开发企业等保障性租赁住宅，致力于实现直立平衡。

其中，房地产开发企业也应重视政府部门政策趋势，瞄准大城市租赁住房需求增长趋势，抓住政策支持力度增加的机会，积极探索新的房地产经营模式，参与保障性住房建设，增加保障性住房的投资比例，以需求为导向，提供优质产品、创新服务、完美配套，成为城市健康发展的重要力量。

资料来源：经济日报

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