受疫情影响，今年广州市场下半年才开始发力。随着珠江新城写字楼新增供应进入收官状态，琶洲和金融城将成为广州写字楼的主战场。进入四季度，全市预计迎来30.5万平方米新增供应入市，新项目均位于琶洲及国际金融城。仲量联行的统计数据显示，全市未来12个月预计将有超过100万平方米的甲级进入市场，其中绝大部分位于琶洲片区。而第一太平戴维斯研究数据显示，广州写字楼市场预计于2021年至2022年迎来供应高峰，两年年均供应总量将逾百万平方米。

新增供应相继入市
数据显示，2020年~2024年，琶洲及国际金融城为新增供应主要来源。相比较，同样是未来写字楼供应的主力，琶洲进展要快过金融城。五年间预计分别带来152.2万及99.2万平方米新增供应，分别占新增供应总量的44.5%及29%。

三季度广州全市共有两座甲级入市，分别为唯品会总部大厦以及阿里中心，这两个项目均位于琶洲片区且为总部办公楼，业主自用比例接近90%。新项目的落成为广州市场增加了近21万平方米的办公空间。

从整体市场行情来看，三季度不少企业经营情况较二季度有所恢复，广州办公楼市场渐显回稳的迹象。随着企业对市场信心逐渐恢复，整体租赁需求在三季度有所释放，租赁活动较二季度有一定的上升。严控成本支出仍是不少企业的主要原则，因此市场上的租赁交易仍以小面积扩租和搬迁为主。部分业务状况良好的企业重启计划，有意向趁着租金低位时锁定企业未来发展所需的办公空间，而过去一年内落成的次新办公楼颇受这类企业的欢迎。鉴于疫情后市影响尚存，三季度全市净吸纳量仍稍逊于去年同期水平。截至三季度末，广州写字楼市场环比上升1.1个百分点，至7.6%，写字楼市场总存量上升至542.1万平方米。

从行业来看，金融、新媒体等行业租户租赁需求保持活跃，科技以及专业服务业相较其他行业来说，办公空间的需求有一定增加。传统制造业企业因发展线上业务需要而产生的新兴需求也成为市场一抹亮色。TMT行业需求占比全市成交的首位。此外，写字楼业主仍愿为租户提供软性财务优惠（如延长等）以吸引租客实现项目去化。广州写字楼物业市场平均租金环比下跌0.9%，至人民币每平方米每月168.4元。

短期竞争激烈 远期前景可观
业内人士表示，从今年第四季度到明年，琶洲的新增供应将进入高峰期，目前主要新增供应集中在琶洲西区。而国际金融城则预计从2022年开始发力，到2023年迎来供应最高峰。

第一太平戴维斯华南区市场研究部主管及董事谢靖宇表示，琶洲及金融城两区域其产业发展定位不同，以银行、保险及证券为代表的金融类企业将更倾向于向金融城区域聚集，而新媒体、电商等企业则对琶洲青睐有加。因此无论在租赁或是投资市场中，两区域随行业聚集效应而呈现差异化趋势，同质竞争不十分显著。

但就区域内部竞争而言，鉴于未来几年各区域内大量新增供应的集中交付入市，加之部分行业领头企业自用办公面积逐步完工交付，项目间市场竞争势必加剧。以琶洲为例，仅2021年及2022年间，扣除区域内各项目企业自用面积后，其新增供应仍预计达118.9万平方米，约为当前总存量的1.2倍。此外，诸如阿里、腾讯等行业领头企业持有自用办公面积，因此对于想要实现项目去化就需培育新的需求予以补充，项目去化预计短期承压。

仲量联行广州部高级董事江婧丽则认为，琶洲片区从拿地起的条件限制就决定了写字楼项目散售的可能性不高，而金融城前期项目多以散售为主，目前不少项目面临着续建的问题。总体而言，琶洲项目的进展速度要快过金融城，并且是电商巨头的聚集地，产业链发展也将更具有领先优势。赫基大厦、复星、TCL等项目在今年到明年入市。从三四季度不断有新项目入市来看，琶洲已经出现激烈竞争的苗头。片区楼宇集中入市，将影响整体租金水平，预计将出现特别优惠的成交，比如在争取大楼第一个重量级租户或优质客户的时候。

短期内，大量新增供应入市租赁市场将出现阶段性的供过于求。但鉴于我国经济已实现复苏，且预计在未来持续向好，叠加政府对本地金融、新媒体行业发展的利好政策及规划扶持，远期来看市场前景趋于乐观。长期而言，在打造“直播电商之都”、广州期货交易所筹建工作不断推进等利好因素支持下，源于金融、TMT等行业租赁需求料将维持稳定。随着琶洲、国际金融城等区域新项目逐步落成，以满足自用需求为主的内资企业投资兴趣料将有所提高。

谢靖宇表示，当前琶洲项目想要在竞争中取得优势，除其自身位置、建筑标准等客观硬件条件外，涉及财务与非财务性的“软性”服务也至关重要，如提供给租户更长的免租期、实现高品质及专业化的物管服务等。

来 源：广州日报

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