2022年深圳商办市场半年度报

市场导读

宏观环境

土地市场

商办市场

宏观环境

01

深圳经济发展

“需求收缩、供给冲击、预期转弱”三重压力，深圳经济增长趋于缓慢

2022年第一季度，深圳实现地区生产总值7064.61亿元，同比增长2%；

第二季度（数据未出），随着一季度疫情的传导及市场环境的活跃度下降，预计深圳二季度GDP增长在1%，经济压力较大；

02

深圳城市规划

深圳交通“十四五”规划发布实施

2022年2月23日，《深圳市综合交通“十四五”规划》）正式发布实施。根据规划，到2025年，深圳将基本建成“开放畅达、立体融合、低碳智慧、安全宜行”的交通强国城市范例。

建设卓越的城市交通运行体系：

• 地铁建设：全力建成 5 号线西延、8 号线二期、6 号线支线一期、12 号线、13 号线、14 号线、16 号线、20 号线一期、3 号线四期、6 号线支线二期、7 号线二期、8 号线 三期、11 号线二期、12 号线二期、13 号线二期（南延）、 13 号线二期（北延）、16 号线二期等线路，扩大城市轨道网络覆盖范围；
• 枢纽战场：推进前海、岗厦北、 黄木岗、大运、平湖、鹭湖、白坭坑、五和等一批枢纽的站 产城一体化开发；
• 综合车场：加快建设民治、凤凰山、观澜大水坑、盐田北、龙城北、南湾、大田洋、西乡固戍、龙华、梅林、布吉、公明等综合车场；

国内循环的综合运输通道：

• 城际铁路：深莞增城际、 深广中轴城际（常龙城际）、塘厦至龙岗城际；
• 枢纽工程：新建西丽、机场东、罗湖北、深汕等综合交通枢纽，推进深圳站、光明城站、坪山站改造提升；

打造全球湾区核心枢纽海港：码头航道工程、LNG建设工程、港口集疏运完善工程、国际航空枢纽；

建设全球物流枢纽城市：重点物流园区及枢纽。

4月11日，深圳市发展和改革委员会发布《深圳市2022年重大项目计划安排情况》

2022年重大项目计划共安排883个，其中计划新开工98个，续建项目539个，前期项目246个。

• 投资来源方面：分政府投资和社会投资项目，其中政府年度计划投资575.5亿元，占25.7%；社会年度计划投资1665.8亿元，占74.3%；
• 2022年重大项目重点安排：在现代产业计划投资759.5亿、基础设施计划投资711.2亿、民生改善计划投资770.6亿；

各种土地处置情况如下：

• 由其他用途用地变更为居住用地的，按照生效控制性详细规划、开发单元规划确定的容积率核算建筑面积。其中，住宅部分均建设为共有产权住房（出售型人才住房）。
• 由工业、物流仓储用地变更为商业服务业用地的，应将超出原合同约定建筑面积部分的20%无偿移交市前海管理局。
• 商业服务业用地中，商业、办公、旅馆业建筑变更为商务公寓的，应将新增商务公寓建筑面积的10%无偿移交市前海管理局。
• 商业用地增加建筑面积的，除无偿移交需建设的城市基础设施和公共服务设施用地外，还应将超出原合同约定建筑面积部分的20%。
• 居住用地增加建筑面积的，除无偿移交需建设的城市基础设施和公共服务设施用地外，超出原合同约定建筑面积的部分均建设为共有产权住房（出售型人才住房）。
• 

02

深圳城市规

 深圳市服务业发展“十四五”规划发布 

2022年2月9日，深圳市发改委对外发布《深圳市服务业发展“十四五”规划》，提出到2025年，深圳服务业增加值突破2.5万亿元，现代服务业增加值占服务业增加值比重达77%。

规划内容

• 提出将着力推动车公庙湾区时尚总部中心、罗湖国际消费中心核心区等13个特色服务业基地的建设；
• 确定了深圳各区服务业发展的重点方向；
• 对深圳服务业未来发展确定了目标，包括综合竞争力显著提升、国际影响力显著提高、服务创新力显著增强；
• 提升深港口岸经济带和特色服务业基地支撑；
• 提出将推动深圳都市圈服务业一体化发展；
• 提出将积极推进一批试点示范产业园区建设。

03

深圳楼市政策

深圳受疫情的影响加上调控的政策，经历寒冬的房地产行业，仍处于疲软的态势中，市场信心有待重建。目前从政策端和资金端已经开始渐渐松绑，各部门积极响应，这都是提振市场信心的信号

围绕”房住不炒“的政策下，在监管部门的正确领导和大力支持下，信贷放宽，资金面持续宽松，持续优化新市民金融服务，促进房地产行业良性循环发展，相信调整过后的市场，会以更高质量持续性发展。今年经济目标的达成势必也需要房地产产业链的拉动，市场预期向上。

深圳信贷环境的放宽，主要是房贷利率下调，深圳首套房贷利率降至4.75%

首套房的房贷利率，从之前的4.9%，下调到了目前的4.75%，二套房是5.05%，房贷利率目前也是进入了历史的最低时期。

• 深圳一直是大湾区房贷利率最低的城市，房贷利率也比较平稳；
• 利率下调给购房者带来最直接的影响是购房成本下降；
• 此外，房贷利率降低落实了信贷端口的放松，极大提高购房者信心，将进一步激活合理住房消费需求，尤其是对贷款利率更为敏感的刚需购房者更有动力进入楼市。

六部委新规出台，房地产市场迎利好

2022年3月16日，国家六部委新规出台，稳定房地产市场信心。

• 国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，关于房地产企业，提出要及时研究和提出有效的防范化解风险应对方案；
• 财政部明确，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件；
• 央行、银保监会、证监会、外汇局均在同日作出表态，防范化解房地产市场风险，推动行业转变发展方式，促进行业良性循环和健康发展。

官方回应二手房价格下调

网上一直在传深圳二手房指导价将调整的消息，3月29日财联社官方作出回应：

• 深圳市住建局对相关媒体表示，二手住房成交参考价格的发布是为落实深圳房地产调控的工作安排，按照《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》要求定期发布，官方将会视调控要求和市场形势适时对价格做出相应调整，并于近期在深圳市住房和建设局官方网站、微信公众号等官方网络平台发布。
• 但对于之前市场所传闻的二手房指导价将上调3%到5%之间，深圳住建局并没有给出明确的答复，所以到底会上调还是下调，以及会调整多少幅度，目前暂时没有确定的答案。

政策支持房地产企业合理融资需求

 6月28日，深圳市地方金融监督管理局会同人民银行深圳市中心支行、深圳银保监局、深圳证监局联合印发《关于进一 步加大金融服务支持疫情防控促经济保民生稳发展的实施方案》

• 关于房地产相关的重点内容包括促进房地产业良性循环和健康发展，在“保交楼”前提下，优化预售监管资金提取条件，促进企业资金良性循环。
• 各金融机构要有效区分项目风险和企业风险，加大对优质项目的支持力度，保持房地产开发贷款平稳有序增长，积极做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务，促进房地产业良性循环和健康发展。

满足刚性和改善性居民购房信贷需求

深圳市地方金融监督管理局等4部门联合印发《关于进一步加大金融服务支持疫情防控促经济保民生稳发展的实施方案》。进一步加大对房企风险化解力度，在“保交楼”前提下，优化预售监管资金提取条件，促进企业资金良性循环。银行业金融机构要优化住房金融服务，合理满足刚性和改善性居民购房信贷需求。

• 
• 满足刚性购房信贷需求，首房首贷购房者的首付层数、房贷利率可能会放松
• 满足改善性购房信贷需求，有贷款记录的个人或者二套家庭购房者的首付层数、房贷利率可能会放松。

提高公积金共同申请人范围

• 明确申请人的配偶、父母、子女不论有无缴存住房公积金均可以作为共同申请人；同时还明确申请人的配偶、父母、
• 子女是购房人的，应当作为共同申请人。
• 提高公积金最高贷款额度，将提议修改为“单独申请的贷款最高额度为60万元，共同申请的最高额度为120万元。

提高公积金共同申请人范围

• 明确申请人的配偶、父母、子女不论有无缴存住房公积金均可以作为共同申请人；同时还明确申请人的配偶、父母、
• 子女是购房人的，应当作为共同申请人。
• 提高公积金最高贷款额度，将提议修改为“单独申请的贷款最高额度为60万元，共同申请的最高额度为120万元。