店铺租赁注意事项
本文目录概要:
- 1、租商铺需要注意的事项都有哪些
- 2、租门面房需要注意什么
- 3、门面租赁要注意什么问题
- 4、商铺租赁中的注意
- 5、租店面需要注意些什么
- 6、商铺租赁合同的注意事项?
租商铺需要注意的事项都有哪些
很多人选择做生意,一般就需要租赁一个商铺,这是比较常见的情况。但是我们在进行商铺租赁的时候就需要注意很多的事情,以免发生纠纷影响自己的生意。那么我们需要注意哪些呢?小编整理了以下内容为您解答,希望对您有所帮助。
租商铺需要注意的事项都有哪些
一、调查商铺的档案
承租商铺之前,应当赴该商铺所在房地产交易中心进行产权调查,确认以下几个重大信息:
1、 房屋的用途和土地用途,必须确保房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用,否则,将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。
2、 房屋权利人,以确保与房屋权利人或者其他由权利人签署租赁合同。
3、 房屋是否已经存有租赁登记信息,若已经存有租赁登记信息的,导致新租赁合同无法办理登记手续,从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人,也会影响新承租人顺利办出营业执照。
二、确认商铺内煤气、水、电的容量是否符合要求;
三、把每年租金调整幅度事先约定于合同当中,明确何种条件下可调整房租;
四、确认商铺整修期是否免租,费用由谁来负担,租约到期之后,店面是否应恢复原状,最好把店面照片存档,并注明使用材质,作为日后原状归还的证明;
六、确认租约到期后如继续承租,要提前多久告知;
七、应当在租赁合同签订后到当地房地产管理部门办理登记备案。
八、明确约定合同终止后装修物的归属原则
九、租赁合同期限与转租权
十、明确约定承租优先权:
1、合同期满后承租优先权期限、
2、承租人的租金价格与第三人出价租金差额在10%均属同等条件、
十一、做好证据保全工作
承租人应该保存好的证据包括但不限于:
1、出租人同意装修的证据
2、出租人签字的租金收据
3、承租人的经营数据,如纳税记录可做为预期利益损失的参考依据等。
另外,在承租商铺前,需要了解该商铺的商业规划和有关政策等。如果承租人将要经营的业态不符合相关的商业规划和有关政策,如承租一个不可经营餐饮行业的房屋准备开设酒店,必将导致人力和财力的损失。在无法确定的情况下,承租人可以在租赁合同中特别约定相关事宜作为解约条件,以此避免遭受不必要的违约责任。
通过本文的内容介绍大家对于商铺的租赁应该也有了一定的了解,从这几个方面可以帮助大家更好的进行商铺租赁。特别是在签订合同的时候尤为重要,如果发生纠纷那就需要通过法律进行维权。如果您有其他问题,欢迎咨询专业律师。
租门面房需要注意什么
店铺用途,店铺结构,明确成本,了解房东背景,保证铺面使用。以上五点就是租店面的注意事项。只有你了解清楚了,你才能维护自己的合法权益。
1.商铺使用状况:目前转租的多,新的少。所以如果是转租,就要搞清楚转租的原因,房主是否允许转租,转租的条件。对于目前商铺的使用情况,一定要了解清楚,否则引发的纠纷会导致无法正常经营。
2.商铺结构:不是所有地段好的商铺都能租出去,或者租金达到同一水平,所以商铺结构本身就相当重要,主要考虑宽深比,房屋内部布局结构和利用率,房屋的高度、承重、楼层等。
3.明确费用:签订合同时,除租金外,还要明确其他费用的承担者,如房屋租赁税、物业管理费、修缮费等。商铺需要了解的其他事项还有租赁期限、免租期、租金支付标准、违约、违约金、赔偿损失等情况。
4.了解一下房东的背景:很多看似繁华的黄金地段,其实都是在政府的拆迁计划中租出去的。一些“黑心”业主在门口张贴出租通知,打算最后拿到一张票。所以在租店面之前,一定要对店面和房东进行仔细的调查和了解。
5.铺面使用的保证:需要注意的一个问题是,房东能否保证营业使用。但在具体经营过程中,可能会出现噪音、油烟、污水排放等影响附近居民的情况,导致无法正常经营。即使房东可以口头承诺,也最好在协议里说清楚。
门面租赁要注意什么问题
门面房很多时候业主买来并不是自用的,因此也就需要考虑出租的问题。那么门面房出租和普通住房出租有什么不同?应当注意哪些注意事项?首先,门面房出租务必要签订“门面房出租合同”,双方签字盖章。出租合同是日后确定双方权利义务、解决纠纷的重要凭证。其次,双方要事先约定好租金,这也是租房中双方最关注的问题,包容马虎。再次,可以约定合理的押金,主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用。因为商铺适应的电费、水费、物业管理费等费用比较高,建议可以将押金适当定高一些,以免不够抵充上述费用。如果真的出现了押金不足以冲抵费用的情况,出租人可以要求承租人在一定时间内补足,否则承租人将承担违约责任。另外,在门面房出租的合同中,经常会出现免租装修期,主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修,实际不能营业。此种情形下,经双方约定,出租人同意不收取承租人装修期间的租金。但一般情况下,只免除租金,水电气等费用还是应当照付。
商铺租赁中的注意
商铺租赁中要注意以下方面:
1、店铺商铺产权;
2、店铺商铺地段;
3、店铺商铺使用状况;
4、店铺商铺配套;
5、店铺商铺其他注意事项;
6、店铺商铺本身结构。
【法律依据】
《民法典》第七百零四条,租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
租店面需要注意些什么
店铺商铺使用状况、店铺商铺本身结构、明确费用、了解房东的背景、铺面的用途保证。租店面投资行为,以上五点就是租店面的注意事项,只有了解清楚后才能保障自己的合法权益。
1、店铺商铺使用状况:目前转租情况很多,一手新铺较少,所以如果是转租的,要查清转租的原因、业主是否允许转租、转租的条件等。对于商铺目前的使用情况一定要了解清楚,否则引来的纠纷将会导致无法正常经营。
2、店铺商铺本身结构:不是所有好的地段的商铺都能租出去,或者租金达到相同的水平,那么商铺自身的结构就显得相当重要,主要考虑面宽跟进深的比例、房屋内部布局结构及利用率、房屋的高度、承重、楼层等。
3、明确费用: 在签订合同时,除租金外还必须明确其他各项费用的承担方,如房屋租赁税金,物业管理费,修缮费用等。店铺商铺其它需要了解的就是租赁期限、免租期、租金支付标准、违约及违约金、损失的赔偿等条件。
4、了解房东的背景:很多看似繁华的黄金地段铺面出租,其实都是在政府拆迁计划内的。有的黑心业主便在门口贴上出租的告示,意图最后捞一票。所以,在租店面之前,一定要对店面、房东的情况作一番仔细的调查了解。
5、铺面的用途保证:需要注意的一个问题是,房东可以保证营业用途。但在具体经营过程中,有可能出现噪声、油烟、排污等影响附近居民的情况,导致无法正常经营。即使房东口头能够保证,最好也要在协议中明确。
扩展资料:
1、在签合同前就要和房东确认是否会收回商铺自用的问题,最好写进合同。如果房东要收回铺子自用,那么一定要提前半年通知,自己好安排经营上的问题。
2、要和房东坐下来好好商量接下来3年或5年怎么涨,涨多少。一定要写进合同内,否则房东如果坐地起价,只能被迫离开或者接受。
商铺租赁合同的注意事项?
调查商铺的产权
承租商铺之前,应当赴该商铺所在房地产交易中心进行产权调查,确认以下几个重大信息:
1)、房屋的用途和土地用途,必须确保房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用,否则,将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。
2)、房屋权利人,以确保与房屋权利人或者其他由权利人签署租赁合同。
3)、房屋是否已经存有租赁登记信息,若已经存有租赁登记信息的,导致新租赁合同无法办理登记手续,从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人,也会影响新承租人顺利办出营业执照。
如果承租人无法查清,可以委托律师到相关部门进行调查。
免租装修期
商铺租赁中,免租装修期经常会出现在合同之中,主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修,实际不能办公、营业,此种情形下,出租人同意不收取承租人装修期间的租金。但免租装修期非法律明确规定的概念,因此,在签订租赁合同时一定要明确约定免租装修期起止时间,免除支付的具体费用,一般情形下,只免除租金,实际使用房屋产生的水费、电费等还需按合同约定承担。
租赁保证金
俗称押金,主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用。因为商铺适应的电费、电话费、物业管理费等费用比较高,因此建议押金应当适当高一些,以免不够抵充上述费用,另外,还需要特别注意的是,承租人在承租过程中,不断地拖付相关费用,押金抵扣不够的情况下怎么办?可以在合同应当约定补足押金的方案,即每次出租人用押金抵扣相关费用后,承租人应当在合理期限内补足支付押金,如果经出租人通知后一定时间内补足的话,则出租人可以单方解约,并追究承租人相应的违约责任。若合同中有此约定,则可以有效整治承租人老赖行为。
税费承担
按照法律、法规、规章及其他规范性文件规定,出租或转租商铺的,出租人或转租人应当承担以下税费:
1)、出租:
营业税及附加租金5.55%
房产税租金12%
个人所得税所得部分20%(所得部分为租金扣除维修费用,维修费用每次不超过800元)
印花税租金(总额)0.1%(在第一次缴税时一次性缴纳,按租期内所有总租金计算。)
土地使用税按房屋地段每平方米征收,具体以代征机关实际征收为准。
2)、转租:
营业税及附加转租收入5.55%
印花税印花税转租租金(总额)0.1%
在实践中,商铺租赁税费德缴纳比较多样,上述标准只是法定征收标准,不同区域或许存有不同的征收方法,具体可在签订商铺合同前咨询实际代征网点工作人员。
虽然上述税费德缴纳主体为出租人或转租人,但租赁合同中可以约定具体税金数额的承担人,此时,无论出租人和承租人都应当清楚商铺租赁的税费金额比较高,应当慎重考虑长期税费调整增加的费用后,再行约定具体承担人,不要被某些代征网点短期内较低的税率所迷惑。
签定合同时要注意的重要内容
营业执照
承租商铺的目的在于开展商业经意活动,而商业经营活动首要条件就是必须合法取得营业执照,因此,在签订商铺租赁合同时,许多条款都要围绕着营业执照的办理来设置,主要涉及以下几个方面:
1)、原有租赁登记信息没有注销,从而导致新租赁合同无法办理租赁登记,从而导致无法及时办理营业执照;
2)、商铺上原本已经注册了营业执照,而该营业登记信息没有注销或者迁移,从而导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照;
3)、房屋类型不是商业用房,从而无法进行商业经营活动,而导致无法注册营业执照;
4)、涉及特种经营行业(娱乐、餐饮等)的,还需要经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格,取得治安许可证、卫生许可证等证件后,方可取得营业执照;
5)、因出租人材料缺失而导致无法注册营业执照。
对于上述第1、2、3、5条情形,可在合同中设定为出租人义务,并给予出租人合理宽限期,超过一定期限还无法解除妨碍的,应当承担相应的违约责任;上述第4条情形,可设定为无责任解约情形,以保障承租人万一无法办出营业执照时可以无责任解除合同。
装修的处置
商铺租赁中,往往需要花费大额资金用于铺面装修,为了确保装修能够顺利进行,以及保障装修利益,在合同中应当注意几个问题:
1)、明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装修,以及装修图纸或方案是否需要取得出租人同意等,若有特别的改建、搭建的,应当明确约定清楚,对于广告、店招位置也可约定清楚。
2)、解除合同的违约责任,不仅仅考虑违约金部分,因为违约金常常会约定等同于押金,数额不高,往往不及承租人的装修损失,因此,应当约定在此情形下,出租人除承担违约金外,还需要承担承租人所遭受的装修损失费用。
3)、明确租赁期满时,装修、添附的处置方式。
水、电、电话线等
因商铺经营的特殊性,对于水、电、电话线均可能特殊需要,这些公共资源的供应又会受到各种因素影响,建议承租商铺前,应当先行考察是否满足使用需求,若不满足的,确定如何办理扩容或增量,以及办理扩容或增量所需费用,并在合在同明确约定相关内容,以及无法满足正常进行需求的情形下,承租人人免责解除合同的权利。
签定合同之后的疑虑
租赁登记
租赁合同登记备案,属于合同备案登记性质,此登记的效力主要包括以下内容:
1)、登记与否不影响合同本身的生效,即使没有办理备案等记,合同依然在生效条件满足时就生效;
2)、经登记的案件,具有对抗第三人的法律效力,比如,若出租人将房屋出租给两个承租人的,其中一个合同办理了租赁登记,另一个没有办理租赁登记,则房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人,出租人并向没有租赁登记的承租人承担违约责任。
因此,建议及时赴该商铺所在地房地产交易中心办理租赁备案登记。另外,大多数工商部门在办理营业执照时,均要求租赁合同经过租赁备案登记。
买卖与租赁
许多承租人经常担心承租商铺之后,业主将商铺出售了怎么办,其实,承租人完全无须担心此种风险,因为法律对于承租人赋予了两重特殊保护:
1)、出租人在出售时,承租人享有同等条件之下的优先购买权,即若承租人在等同于其他购买人的条件下主张购买该商铺的,则业主必须将该商铺出售给承租人,以此保障了承租人的使用利益。
2)、即使承租人不想购买承租商铺的,业主出售后,新的业主也应当履行租赁合同,否则,新业主应当承当租赁合同中的违约责任。
11、其他注意事项
在承租商铺之前,需要了解该商铺的商业规划和有关政策等,如果承租人将要经营的业态不符合相关的商业规划和有关政策,比如承租一个不可经营餐饮行业的房屋准备开设酒店,必将导致人力、财力的损失。在无法确定的情形下,承租人可以在租赁合同中特别约定相关事宜作为解约条件,以此避免遭受不必要的违约责任。