开发商在申请建房用地时，如果房产项目不在政府土地划拨范围内，那么就只能通过招拍挂的方式购买土地使用权。然后拿到土地规划许可证，及所用地的规划用途，接着又找到相关施工单位，最终可以获得开工许可证。

房地产开发流程

1、在房地产开发之前，要充分考虑本地的地理条件和市场需求，做好前期调研工作，以确保项目的可行性。对于一个房地产项目的成败来说，进行可行性研究至关重要，但却很少有房地产公司愿意投入这部分投入。

2、设计阶段是降低建筑安装成本的关键，必须将全面造价管理的重点放在设计阶段上。为此，建设单位应当把对建安成本影响较大的设计阶段作为重中之重。及早为之做好准备，可以节省更多的成本，取得事半功倍的效果。

3、施工阶段成本控制的关键是要搞好材料和设备的加工订货。预算人员应该全面掌握建材市场动态。严格按照相关规定，对材料实行限价。合理控制价差水平。对施工单位自行採购的材料，如果购买价格在指定的范围内，只需要进行质量监督，而不需要考虑订购问题。

4、要严格依照合同及有关协议的规定，合理确定技术费、提前奖励和奖金等相关费用，认真实施结算复审制度及工程尾款会签制度，确保结算质量。

开发商卖房条件

开发商要求拥有五证才能出售房产

《国有土地使用证》是国家凭支付土地使用权出让金给土地使用者的法律证明，确认其在一定年限内得到某块国有土地使用权的凭证。

《建筑工程施工许可申请》

《商品房预售许可证发放》

市规划委员会核发《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，市建委核发《建筑工程施工许可证》，市国土资源和房屋管理局核发《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》。